Co to jest home staging?

Przygotowujemy się właśnie do sesji fotograficznej z wykorzystaniem elementów home staging mieszkania na górnym Mokotowie. Akurat zmienia się najemca, więc jest do dobry moment, żeby zadbać o mieszkanie i jego dobre zdjęcia, szczególnie, że osoby, które będą nowymi najemcami stwierdziły, że zdjęcia mieszkania nie oddają tego co zobaczyły w środku. Jeden obraz to 1000 słów, a przy ilości ogłoszeń mieszkań w Warszawie warto się wyróżnić, bo czasami ułamki sekund decydują czy dana osoba otworzy ogłoszenie, czy tez przejdzie dalej.

Podczas poprzednich wynajmów zajmowałam się tym tematem sama. Teraz jestem po szkoleniu, wykładach i przekopaniu tony materiałów na ten temat w Internecie. Do sesji zdecydowałam się zaangażować profesjonalną home stagerkę i fotografa. Chcę zobaczyć jak pracują fachowcy i jak najwięcej się nauczyć by potem zastosować triki i podejście w swoim warsztacie pracy. Sam temat jest znacznie szerszy niż sama sesja i przygotowanie zdjęć, obejmuje również ogłoszenie i całość czynności, które mają doprowadzić ostatecznie do transakcji (sprzedaży lub wynajmu).

Podstawowa definicja mówi o tym, że home staging to działania przygotowujące nieruchomość do sprzedaży lub wynajmu mające na celu podniesienie jej wartości i doprowadzenie do transakcji w krótszym czasie. Home staging wydobywa i prezentuje pełny potencjał nieruchomości.

Home staging jest często mylony jest z remontem nieruchomości/aranżacją i wystrojem wnętrz, jednak te dwie rzeczy różnią się szczególnie w zakresie wysokości ponoszonych wydatków jak i czasu niezbędnego na realizację działań. Home staging zakłada depersonalizację i dostosowanie nieruchomości w możliwie krótkim czasie dysponując minimalnym budżetem. W swoim artykule skupię się na home stagingu nieruchomości pod wynajem.

Podstawowe czynności w ramach home staging

Home staging to po prostu marketing nieruchomości – wykorzystanie dostępnych metod i narzędzi w celu zwiększenia atrakcyjność mieszkania w oczach potencjalnych nabywców bądź najemców.
Do podstawowych czynności w ramach home staging należą:

Identyfikacja grupy docelowej
Ustalenie zakresu, budżetu i planu działań
Usunięcie niepotrzebnych przedmiotów i mebli
Depersonalizacja
Malowanie i zmiana kolorystyki
Zadbanie o oświetlenie (naturalne i sztuczne)
Inscenizacja i zadbanie o dodatki
Wysprzątanie i usuniecie drobnych usterek/konserwacja sprzętu AGD
Odpowiednie przygotowanie ogłoszenia
Zadbanie o odpowiedni klimat przy prezentacji nieruchomości (np. pozbycie się nieprzyjemnych zapachów, aromamarketing)

W tym artykule zajmę się przygotowaniem do home staging: identyfikacją grupy docelowej, ustaleniem zakresu, budżetu i planu działań. Kolejne elementy opiszę w szczegółach w kolejnych artykułach.

Identyfikacja grupy docelowej dla mieszkania

Przed rozpoczęciem działań home stagingowych warto zastanowić się jaka jest grupa docelowa potencjalnych wynajmujących mieszkanie – co może znacznie wpłynąć na podejmowane działania. Na przykład moje mieszkanie na Mokotowie znajduje się na 3 piętrze bez windy. Kupując je była to dla mnie zaleta ze względu na piękny widok na okolicę. Z drugiej strony ogranicza to liczbę potencjalnych najemców wykluczając osoby mniej sprawne fizycznie, z dziećmi (wózki dziecięce) lub też nawet o czym dowiedziałam się podczas ostatniego szukania najemców osoby posiadające małe psy…:) Druga rzecz to, że przy remoncie otworzyliśmy salon na przedpokój – nie ma drzwi jest za to dość szerokie wejście. W związku z tym mieszkanie jest raczej dla pary (lub jednej osoby) niż np. dla dwóch studentek.

Warto jest w ogłoszeniu podkreślić te ograniczające aspekty – minimalizuje się przez to czas poświęcany na rozmowy i wizyty osób, które i tak mieszkania nie wynajmą.

Na szczęście sprawnych fizycznie par bez dzieci jest w Warszawie dość spora liczba więc jest się na kim skupić w swoich działaniach.

Ustalenie budżetu i zakresu działań

Znając grupę docelowa warto w kolejnym kroku zaplanować działania i dostępny budżet.

Czas

Bardzo ważne jest określenie sobie ile mamy czasu. Nasze mieszkania są w większości wynajmowane jeszcze w momencie, gdy mieszkają w nich obecni najemcy. Wtedy niestety sporo zależy od nich – jak wysprzątają mieszkanie na prezentację/ jakie mają dodatki gust. Dobrze jest też w takim wypadku mieć przy sobie zdjęcia mieszkania z sesji fotograficznej i przedyskutować różne możliwości aranżacji i doboru dodatków.

Niewątpliwy plus takiego rozwiązania jest taki, że mieszkanie nie ma „pustych przebiegów”- np. na wszystkie czynności do wykonania teraz przy zmianie najemców mam tylko 1 dzień.

Zakres i koszty

Koszty home stagingu wahają się w zależności od wybranej opcji. Np. sesja fotograficzna wraz z elementami home staging w przypadku rekwizytów – elementów dekoracyjnych, które będą wynajmowane to koszt ok. 750 zł. Dodatkową opcją byłoby kupienie tych dodatków (minusem takiego rozwiązania jest to, że ludzie wynajmujący mieszkanie mają często swoje dodatki, poza tym gusta są różne).

O możliwym zakresie dla poszczególnych elementów będę mówić w postach szczegółowych.

Korzyści

Zrobione na sesji posłużą przy kolejnych wynajmie – szacuję, że w związku z tym miesięczny czynsz wzrośnie o około 200-300 zł. Mieszkanie już jest wynajmowane za cenę mieszkania w wysokim standardzie w związku z tym korzyść nie jest aż tak duża pomimo czego wydatki na sesję home staging zwrócą się już po kilku miesiącach od pierwszego wynajmu.

Oczywiście niektóre mieszkania wymagają większych nakładów (wynajmowane mieszkanie warto raz na 3 lata pomalować) – koszt około kilkaset złotych. Czasami tez warto zastanowić się nad drobnymi zmianami (wymiana starych mebli lub lamp, frontów od szafek kuchennych) – w tym przypadku korzyści związane z wprowadzeniem zmian to nawet kilka tysięcy. Z drugiej strony większe zmiany umożliwią bardziej skokowy wzrost czynszu najmu.

Efekty
Poniżej kilka zdjęć mieszkań po home stagingu zrobionych przez Pana Pawła Martyniuka, który będzie fotografował nasze mieszkanie. Muszę przyznać, że robią wrażenie:) Już niedługo relacja z naszej sesji.

Część druga artykułu o home staging znajduje się tu: