5 kluczowych zasad home stagingu. Praktyczny poradnik, jak przygotować mieszkanie do wynajmu i sprzedaży. Wpis: Marta Bocheńska-Pachuta, 9 maja 2019

Chcecie wynająć lub sprzedać mieszkanie? Podpowiadamy, jak mądrze zabrać się za realizację planu. Przeprowadzimy Was krok po kroku przez proces home stagingu.

Wielu z Was chce szybko i korzystnie wynająć lub sprzedać mieszkanie. Nie zawsze podejmowane działania przynoszą oczekiwany efekt. Albo nie wiecie, jak się za to zabrać albo pomimo usilnych starań, telefon nadal nie dzwoni tak często, jakbyście chcieli, a oglądający nie chcę zapłacić ustalonej przez Was stawki.

Podobny problem dotyczył naszej Klientki, właścicielki 2 pokojowego mieszkania. Zgłosiła się do nas z prośbą o pomoc. Chciała wynająć dość nową, w pełni umeblowaną, gotową do zamieszkania nieruchomość na warszawskim Żoliborzu.

Wprowadziliśmy poprawki, które na pozór wydawały się kosmetyczne, jednak zmieniły wszystko. Działając zgodnie z zasadami home stagingu osiągnęliśmy wspólny sukces. Klientka wynajęła swoje mieszkanie w 4 dni. Zdjęcia przed home staging nie oddawały prawdziwego charakteru mieszkania. Lokatorzy, którzy podpisali umowę, podkreślili, że to zdjęcia (po home staging) mieszkania zwróciły ich uwagę i co najważniejsze, nie odbiegały od ich odbioru mieszkania na żywo. Cytując: „ w mieszkaniu jest dokładnie taki klimat jak na zdjęciach, uff…, bo już wiele oglądaliśmy wiele i nareszcie to jest to”.

Kilka faktów o home stagingu

Podstawowa definicja mówi o tym, że home staging to działania przygotowujące nieruchomość do wynajmu lub sprzedaży, mające na celu podniesienie jej wartości i doprowadzenie do transakcji wynajmu lub sprzedaży w krótszym czasie.

Pamiętajcie, najważniejsze jest pierwsze wrażenie. W sieci macie tylko 3 sekundy, żeby skłonić potencjalnego najemcę/nabywcę do kliknięcia zdjęcia i zainteresowania swoją ofertą.  Zastosowanie home stagingu zwiększa prawdopodobieństwo wynajęcia/sprzedaży o ok. 40%.

A więc zaczynamy…

Jak przeprowadzić home staging?

Jeśli Wasze mieszkanie jest w dobrym stanie i nie wymaga remontu, możecie zamknąć wszelkie działania w pięciu krokach.

  1. Przeanalizujcie słabe i mocne strony swojej nieruchomości.
  2. Uporządkujcie przestrzeń.
  3. Nadajcie konkretne funkcje pomieszczeniom.
  4. Zaaranżujcie „scenę”.
  5. Zróbcie profesjonalną sesję fotograficzną i przygotujcie dobre ogłoszenie.

1. Analiza nieruchomości

Rozpisanie słabych i mocnych stron nieruchomości pomoże Wam w określeniu, kto może być najbardziej zainteresowany najmem lub zakupem mieszkania. Gdy już będziecie wiedzieć, jaka jest Wasza grupa docelowa, łatwiej zaplanujecie kolejne kroki i wprowadzanie konkretnych zmian. Odpowiednio określicie funkcje poszczególnych pomieszczeń, zaaranżujecie wnętrze i przygotujecie skuteczne ogłoszenie.

Przykład słabej strony wnętrza. Zbyt intensywne kolory odwracające uwagę od reszty pomieszczenia. Nieuporządkowana przestrzeń i zbyt dużo rzeczy osobistych rodziny.

Przykład mocnej strony nieruchomości. Budynek wyposażony jest w nowoczesną, wygodną windę z rozsuwanymi drzwiami. To z pewnością ułatwi transport zakupów, także tych większych lub przewiezienie dziecięcego wózka.

Musicie pamiętać, że nawet pięknie urządzone mieszkanie w bloku na 4 piętrze bez windy, nie przekona matki z małym dzieckiem, do tego by się wprowadzić. A singiel może nie odnaleźć się na zamkniętym osiedlu pełnym młodych rodzin, gdzie w sobotni poranek, na placu zabaw robi się bardzo gwarno. Analiza pomaga więc spersonalizować ofertę kierowaną do kupców/najemców i zaoszczędzić sporo Waszego czasu.

Przykład słabej strony wnętrza. Pomimo wstawienia mebli i kilku dodatków, bez odpowiedniej aranżacji, pomieszczenie sprawia wrażenie pustego i niedokończonego.

Analiza powinna dotyczyć nie tylko samego mieszkania, ale też jego okolicy. Tego wszystkiego, na co zwrócą uwagę potencjalni najemcy. Ważne są: rodzaj zabudowy, komunikacja, odległość od sklepów i centrów handlowych, ośrodków sportowych, modnych miejsc; kiedy indziej: cicha okolica i bliskość zieleni, przedszkoli, szkół, przychodni zdrowia.

Przykłady mocnych stron nieruchomości. Mieszkania w nowym budownictwie cieszą się niesłabnącą popularnością. Bliskość zieleni i bezpiecznego placu zabaw to kolejne atuty.

2. Porządkowanie przestrzeni

Kiedy czytacie o porządkowaniu mieszkania, myślicie pewnie o gruntownym sprzątaniu. I tak, częściowo macie rację. Jednak w home stagingu chodzi o coś więcej. Należy przeprowadzić tzw. depersonalizację wnętrza. Co to oznacza w praktyce? Usuńcie wszelkie osobiste pamiątki, bibeloty, rodzinne zdjęcia, dziecięce zabawki itp. Waszym celem jest, by przyszły najemca czuł się swobodnie podczas oglądania nieruchomości. Zróbcie wszystko, by poczuł się jak u siebie.

Na tym etapie trzeba również popracować nad neutralizacją kolorystyki we wnętrzu. Świetną inspiracją jest natura.  Odcienie beżu, szarości czy bieli stanowią idealną bazę. Pamiętajcie, że estetyka nieruchomości ma odpowiadać szerszej grupie odbiorców. Nie szalejcie z intensywnymi lub ciemnymi barwami. Jasne wnętrza wydają się większe i bardziej przestronne. To podstawowa zasada w home stagingu.

Po kolory sięgajcie ostrożnie, np. dobierając dodatkowe akcenty. Jeśli chcecie nadać wnętrzu określony styl, dbajcie przy tym, by wszystkie materiały, meble, wyposażenie i dodatki do siebie pasowały. Jeśli aranżacja wnętrz nie jest waszą  najmocniejszą stroną, skonsultujcie się ze specjalistami.

Dzięki temu Wasze szanse na szybkie wynajęcie lub sprzedaż mieszkania znacząco wzrosną.

3. Podkreślenie funkcji pomieszczeń

Większości ludzi trudno wyobrazić sobie potencjał nieruchomości w pustych lub nieuporządkowanych wnętrzach. Dlatego w home stagingu wykorzystujemy wyposażenie i dodatki, tak by wyodrębnić funkcje poszczególnych pomieszczeń.

Pamiętacie zdjęcie tego pokoju z początku artykułu? Nie do końca było wiadomo, czy  to sypialnia, czy może dziecięcy pokój. Teraz wszystko jest jasne.

Nawet tak obszerny balkon nie zrobiłby dużego wrażenia, gdyby nie specjalnie zaaranżowana na nim strefa relaksu. Taki drobiazg, jak dodanie kwiatów tchnęło w ten obraz życie. Kanapy wyglądają na wygodne. Pewnie wyobrażacie sobie, jak odpoczywacie w takiej przestrzeni?  Zwróciliście uwagę na schowek? Tak, to balkon idealny.

Salon i jadalnia. Dzielą jedną przestrzeń. Jednak granica między nimi została wyraźnie zaznaczona. Kładąc na stole zastawę pomożecie wyobrazić sobie najemcy miłe spotkania z rodziną lub przyjaciółmi.

4. Aranżacja wnętrza przed sesją zdjęciową

Co do zasady zdjęcia wnętrz najlepiej wykonywać przy świetle dziennym. Jednak biorąc pod uwagę zmieniające się pory roku i pogodę, nie zawsze jest to możliwe.

Jeśli na zewnątrz nie jest wystarczająco jasno, zapalcie wszystkie światła we wnętrzu.

Dobrym pomysłem jest ozdobienie wnętrza zielenią. Jeżeli w mieszkaniu nie ma roślin, postawcie na stole świeże kwiaty.

Widzicie efekt jaki dało zastosowanie odpowiednich kolorów? Nic tu nie jest przypadkowe. Złote, rdzawe i żółte dodatki rozmieściliśmy w pewnych odległościach. Razem „spinają” wizualnie całość. Nawet ciasteczka pasują do wnętrza 🙂

Zadbajcie o szczegóły. Żadna część nieruchomości nie może zostać zaniedbana. Fotograf będzie chciał zrobić bardzo różne ujęcia. Bądźcie perfekcyjnie przygotowani, a współpraca z fotografem pójdzie gładko.

5. Profesjonalna sesja fotograficzna i ogłoszenie

„Obraz to więcej niż tysiąc słów”. W nowej cyfrowej rzeczywistości to zdanie nie jest zwykłym frazesem. Życie w dużej mierze przeniosło się do internetu. Prawie wszyscy korzystają z niego codziennie. Miliony obrazów walczą o uwagę Waszego najemcy/nabywcy. Musicie się wyróżnić. Pomogą wam w tym profesjonalnie zrobione zdjęcia.

Zastosowanie odpowiedniego obiektywu pozwala na uzyskanie pożądanego efektu głębi. Robiąc zdjęcia samodzielnie, nie osiągniemy tak dobrych rezultatów.

Szczególnie wyraźnie widać to na przykładzie zdjęcia łazienki. To jedno z najtrudniejszych do sfotografowania pomieszczeń.

Dla porównania zdjęcie amatorskie:

Nie należy zapominać o zdjęciach samego budynku i okolicy. Wieńczą one naszą ofertę.

Kiedy mamy już profesjonalne zdjęcia, pozostaje przygotowanie dobrego ogłoszenia o wynajmie lub sprzedaży.

Jeśli nie wiecie jak je napisać, śpieszymy z pomocą. Artykuł na ten temat znajdziecie tutaj.

Nadal głodni wiedzy? Zapraszamy do przeczytania obszernego merytorycznego artykułu o marketingu nieruchomości i home stagingu. Link do materiału znajdziecie tutaj.

Home staging: Baransu

Zdjęcia „przed”: materiały robocze Baransu

Zdjęcia „po”: Fotownętrza Paweł Martyniuk

Tekst: Kinga Szymańska

Brakuje Wam czasu?

Potrzebujecie pomocy przy home stagingu?

Skontaktujcie się z nami i korzystnie wynajmijcie lub sprzedajcie swoją nieruchomość.

KOMENTARZE