Czy zakup mieszkania na licytacji komorniczej jest opłacalny i jak to zrobić

Zielony Żoliborz

Zawsze interesował mnie zakup mieszkania na licytacji komorniczej. Przeglądając Internet zobaczyłem to ogłoszenie i aż przysiadłem z wrażenia! Wspaniała lokalizacja, kompaktowy metraż, 3 pokoje, prężna spółdzielnia no i do tego cena wywoławcza niższa od wyceny rynkowej o 25%. Z radości zacząłem sobie podśpiewywać starą piosenkę T.Love – „Zielony Żoliborz…” i podjąłem decyzję, że muszę je mieć! Na szczęście z aukcjami komorniczymi miałem do czynienia już jakiś czas i wiedziałem na co się piszę. W przeciwnym razie mogłoby się szybko okazać, że do tego projektu pasują bardziej dalsze słowa tej zwrotki…

Poniżej znajdziecie parę moich spostrzeżeń, wskazówek i komentarzy. A wszystko to na bazie jednego z naszych projektów, który po pozytywnym dla nas finiszu nazwaliśmy właśnie „Zielonym Żoliborzem”.

Czy zakup mieszkania na licytacji komorniczej się opłaca

Przyjęło się mówić, że mieszkanie zakupione na licytacja komorniczej to niebywała okazja. Rzeczywiście, biorąc pod uwagę ceny wywoławcze nieruchomości z licytacji komorniczych (3/4 sumy oszacowania dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę w przypadku pierwszej licytacji i 2/3 tej sumy w przypadku drugiej licytacji) jest to nie lada gratka. Nawet najlepszy negocjator nie będzie w stanie uzyskać 25% czy aż 33% upustu przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym czy wtórnym.

Na tym niestety plusy licytacji komorniczej w zasadzie się kończą, a pojawiają się jej niewątpliwe minusy. Wszak wygrana licytacji to dopiero początek, wierzchołek góry lodowej – zabawa i stres zaczynają się dopiero później.

Kto da więcej

Przy licytacjach komorniczych słowo „licytacja” nie zostało użyte przypadkowo. Nabycie nieruchomości następuje w drodze ustnego przetargu – kto zaproponuje tu najwyższą cenę, ten wygrywa. Dziś w dobie Internetu, gdzie wszystkie aukcje są jawne, a ich parametry upublicznione są przez komornika, na licytację może zgłosić się kilku, a nawet kilkunastu potencjalnych chętnych. Raz miałem okazję być na licytacji, na której stawiło się ponad 30 chętnych i kilkunastu obserwatorów – połowa z nich musiała stać, bo na sali sądowej nie starczyło miejsc siedzących. Im lepsza okazja (lokalizacja mieszkania, jego metraż, stan techniczny i prawny, historia), tym więcej licytujących.

W zasadzie nie zdarza się, żeby mieszkanie „poszło” za cenę wywoławczą. Najczęściej finalny wynik zbliża się od dołu do wyceny rynkowej. Czasem bywa też tak, że w ferworze walki, kiedy emocje poniosą, cena nabycia może przekroczyć wartość oszacowania, a nawet cenę rynkową.

Kot w worku

Jeśli licytowane mieszkanie jest dobrze opisane w operacie szacunkowym (plan, zdjęcia) lub dłużnik współpracuje z komornikiem i pozwala na oglądanie mieszkania, sprawa jest jasna – wiemy, co kupujemy. Niestety, taka klarowność sytuacji dostępna jest dla wszystkich, a to winduje cenę. Często jest jednak tak, że nie wiadomo, w jaki stanie jest mieszkanie. Dłużnik nie udostępnił go komornikowi (a ten nie zdecydował się na wejście do niego siłą), a więc operat szacunkowy przygotowany jest na podstawie eksperckiej wiedzy rzeczoznawcy. I tu pojawia się ryzyko. Może się wszak okazać, że mieszkanie jest w fatalnym stanie technicznym: jest brudne, zapuszczone, zalęgły się w nim karaluchy, pluskwy i inne robactwo, było zalane albo częściowo spalone, było przerabiane przez dłużnika niezgodnie z przepisami prawa budowlanego (w najlepszym przypadku będziemy musieli doprowadzić je do stanu sprzed zmian, w najgorszym jego użytkowanie grozić może katastrofą budowlaną), pełne śmieci, starych sprzętów i innych niespodzianek.

Czas

Licytacja to gra z czasem. Teoretycznie jeśli wszystkie etapy procesu zamykają się po naszej korzyści, do wylicytowanego mieszkania możemy wprowadzić się nawet po miesiącu od licytacji. Praktyka jest jednak inna – najpierw przybicie i jego uprawomocnienie, później przysądzenie własności i jego uprawomocnienie, a następnie wprowadzenie w posiadanie i w końcu eksmisja. Na każdym z tych etapów dłużnikowi oraz innym stronom postępowania przysługują instrumenty w postaci zaskarżeń, odwołań, skarg, wniosków.

Nie da się więc jednoznacznie odpowiedzieć, ile czasu minie od licytacji do momentu, kiedy szczęśliwie będziemy mogli do naszego nowego mieszkania się wprowadzić – w bardzo optymistycznym przypadku będzie to miesiąc, realnie raczej 3-5 miesięcy, przy bardziej skomplikowanych sprawach może się ona ciągnąć nawet latami.

Eksmisja

Teoretycznie jeśli wygramy licytację, wpłacimy pełną wartość mieszkania, a sąd finalnie wyda nam prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, mamy w ręku oręż do wyegzekwowania naszych praw. Wszak prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nas, jest tytułem do ujawnienia na naszą rzecz prawa własności (np. poprzez wpis w księdze wieczystej). Jest też jednocześnie tytułem wykonawczym do wprowadzenia nas w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się tam pomieszczeń. A to wszystko bez potrzeby nadania temu postanowieniu klauzuli wykonalności.

W praktyce jednak sprawa nie jest taka prosta. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, komornik musi przenieść go do innego lokalu/pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym będzie on mógł zamieszkać. Dłużnik jednak zazwyczaj nie posiada takiego lokalu/pomieszczenia – wtedy komornik musi wstrzymać się z działaniami do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. A na takie mieszkanie się czeka… Cóż z tego, że w takiej sytuacji przysługuje nam od gminy rekompensata do czasu znalezienia lokalu zastępczego – nasze mieszkanie, w które zainwestowaliśmy sporo środków, nie może niestety zostać zagospodarowane, tak jak planowaliśmy. Oczywiście to tylko jeden z możliwych scenariuszy – w rzeczywistości każdy lokal i związany z nim dłużnik to inna historia, inne możliwości oraz inne problemy. Do części z nich można się przygotować, niestety części z nich nawet nie da się nawet przewidzieć.

Koszty

Czas to pieniądz – ta maksyma ma tu jak najbardziej swoje zastosowanie. Najmniej bolesnym efektem jest zamrożenie wpłaconych środków do czasu uzyskania przez nas fizycznej możliwości odebrania naszego mieszkania. Tak jak pisałem wyżej może to trwać nawet kilka miesięcy. O wiele poważniejsze pozycje kosztowe pojawiają się przy bardziej skomplikowanych sprawach, w których dochodzi np. do eksmisji lub nabyliśmy mieszkanie obciążone prawem dożywocia. Marnym pocieszeniem jest to, że przynajmniej teoretycznie część kosztów postępowania możemy przenieść na dłużnika. W praktyce roszczenia wierzycieli znacząco przekraczają wyegzekwowaną kwotę, a więc odzyskanie zainwestowanych przez nas środków może nastąpić w drodze kolejnego postępowania egzekucyjnego. Tym razem jednak dłużnik najprawdopodobniej nie będzie posiadał już żadnych składników majątku, z których moglibyśmy się zaspokoić.

Inne obciążenia

Zakup na licytacji komorniczej jest tzw. nabyciem pierwotnym. Oznacza to, że nabywca staje się właścicielem nieruchomości bez obciążeń hipotecznych i długów poprzedniego właściciela. Przed nabyciem takiego mieszkania należy jednak zwrócić uwagę na inne wpisy w księdze wieczystej – np. prawo dożywocia. Prawo dożywocia wynika bezpośrednio z umowy zawartej pomiędzy zbywcą (dotychczasowym właścicielem nieruchomości), a jego nowym nabywcą. W umowie takiej zbywca zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na rzecz nabywcy (zobowiązanego). Robi to w zamian za zobowiązanie się do zapewnienia zbywcy lub wskazanej przez niego osobie (dożywotnikowi) dożywotniego utrzymania (zakres i „standard” tegoż utrzymania określony jest w umowie). Jeśli umowa dożywocia została ujawniona w księdze wieczystej, jej wartość powinna zostać odjęta od wartości licytowanej nieruchomości – tak czy inaczej nowy nabywca zmuszony jest do wypełnienia jej postanowień, a więc zapewnienia dożywotnikowi utrzymania do końca życia.

Warto czy nie warto

W potocznej opinii utarło się, że zakup mieszkania na licytacji komorniczej jest niepowtarzalną szansą nabycia taniej nieruchomości.  Wystarczy zasób wolnej gotówki, by stać się jej szczęśliwym posiadaczem. Niestety, rzeczywistość jest zgoła inna… Dziś uczestnikami licytacji komorniczych są zazwyczaj osoby posiadające bardzo dobre rozeznanie rynku lub firmy specjalizujące się w tego typu transakcjach. Potrafią oni ostrożnie i precyzyjnie kalkulować ryzyko związane z zakupem, analizując możliwe scenariusze i porównując je z zakładanym business case.

Brak doświadczenia i odpowiedniej wiedzy fachowej na temat tego złożonego procesu, a także niewystarczająca wiedza w zakresie faktycznego stanu kupowanej nieruchomości może spowodować, że w efekcie osoba wygrywająca licytację komorniczą więcej straci niż zyska.