Kto był studentem, zapewne pamięta, jak fajnie było życie w akademikach – zawsze coś się działo, przewijali się znajomi, każdy pretekst był dobry, by zrobić imprezę, która swoim zasięgiem obejmowała często niejeden pokój, ale też jego okolice. Niestety w życiu każdego studenta zdarzały się też takie chwile, w których nieustający rwetes i ciągły ruch braci studenckiej po prostu przeszkadzały – no bo np. śpiewających szanty o 3 w nocy kumpli spod „piątki” nie obchodziło za bardzo Twoje jutrzejsze kolokwium z ekonometrii, albo Twój współlokator nie za bardzo miał się gdzie podziać po raz sto pięćdziesiąty piąty, kiedy Ty chciałeś spędzić miły wieczór ze swoją uroczą połówką…
Dlatego wśród studentów coraz bardziej popularne staje się wynajmowanie mieszkań. Robi się to generalnie na dwa sposoby – zgrane, zaprzyjaźnione i zaufane ekipy, których plany są przewidywalne w rozsądnym okresie (najczęściej roku akademickiego) mogą pozwolić sobie na wspólne wynajęcie całego mieszkania. Jeśli jednak ekipa jest dosyć przypadkowa lub jej plany mogą się dynamicznie zmieniać (zamążpójście, wyjazd na Erasmusa, stypendium w innym mieście, etc.), pozostaje wynajem pojedynczego pokoju.
Oczywiście poza bracią studencką z najmu na pokoje korzystają też inni – pracownicy sezonowi, przyjezdni, którzy nie zdecydowali jeszcze, czy w danym mieście będą chcieli zostać na dłużej, osoby podróżujące, potrzebujące mieć czasem „swoje miejsce”, które nie chcą/nie mogą korzystać z hoteli. Popyt na takie usługi, zwłaszcza w większych miastach (akademickich i przyciągających pracowników) jest coraz większy, tak więc inwestycja w mieszkania przeznaczone na najem na pokoje może stanowić ciekawą i dochodową formę inwestycji. Nie jest to jednak inwestycja dla każdego – trzeba się do niej dobrze przygotować, dobrze ją przemyśleć, mieć pod nią dobre mieszkanie oraz pomysł i chęć na jej sprawne zarządzanie.
Charakterystyka najmu na pokoje:
- Układ mieszkania – to kluczowa sprawa, gdyż większość dostępnych na rynku mieszkań nie nadaje się na taki typ najmu. Aby inwestycja miała wysoką stopę zwrotu, mieszkanie musi mieć kilka ważnych cech:
- Odpowiedni stosunek liczby pokoi do metrażu – optymalna liczba pokoi w takim mieszkaniu to 4-6, a metraż to 50 do 70 m2. Mniejsza liczba pokoi powoduje, że rentowność inwestycji jest zbyt niska (takie mieszkania lepiej sprawdzają się przy najmie długookresowym), a większa powoduje, że w mieszkaniu robi się zbyt tłoczno (co negatywnie odbija się na komforcie jego mieszkańców).
- Pokoje – aby z jednej strony zapewnić najemcom odpowiedni komfort, a z drugiej strony sobie oczekiwany zwrot z inwestycji, pokoje muszą mieć odpowiednią wielkość.
Jednoosobowe pokoje powinny mieć między 8 a 12 m2, a pokoje dwuosobowe między 12 a 16 m2.
Na takiej przestrzeni powinno zmieścić się łóżko (w przypadku pokoi dwuosobowych powinny być to dwa oddzielne łóżka, bo dla chętnych zawsze można połączyć je w jedno), szafa ubraniowa oraz wygospodarowane miejsce do pracy (biurko, czy stolik). Oczywiście każdy pokój powinien mieć okno i nie powinien być przechodni (za wyjątkiem sytuacji, o której piszę w punkcie living room)
- Łazienka – wbrew obiegowym opiniom nie musi być wcale duża (jako część wspólna traktowana jest zazwyczaj jako miejsce, w którym przebywa się z natury krótko, a więc nie odczuwa się tam tak bardzo potencjalnej ciasnoty), a wanna zamiast prysznica wcale jej nie dyskryminuje (w wannie zawsze możną wziąć prysznic, a pod prysznicem nie da się wykąpać)
- Osobne WC – to kluczowa sprawa, zwłaszcza przy większej liczbie pokoi. Nie muszę chyba mówić, do jakich karczemnych awantur może dochodzić, kiedy dokonujących porannych ablucji lokator zajmie łazienkę wraz z WC pozostałym, przyciśniętym z rana biedakom…
- Kuchnia – koniecznie osobna, najlepiej zamykana i nie za ciasna, z miejscem do spożywania posiłków (wszak ta grupa najemców często pichci sobie sama). Opcjonalnie kuchnia może być aneksem w pomieszczeniu, o którym piszę w punkcie living room.
- Living room – coraz częściej spotykanym udogodnieniem, choć nie zawsze możliwym i ekonomicznie uzasadnionym, staje się przeznaczenie jednego, większego pokoju (najlepiej posiadającego aneks kuchenny oraz wyjście na balkon/taras) na wspólne miejsce dla wszystkich lokatorów mieszkania.
W takim miejscu można sobie coś ugotować, zjeść przy stole razem z pozostałymi lokatorami lub gośćmi, oglądać telewizję, grać w gry planszowe – generalnie miło spędzać czas wspólnie z innymi, mając zawsze i w każdej chwili możliwość przeniesienia się do swojego pokoju.
Taki living room z pewnością uatrakcyjni ofertę najmu i sprawi, że lokatorzy będą się lepiej czuli.
Przykładowy rzut mieszkania dostosowanego do najmu na pokoje
- Lokalizacja mieszkania – w większości przypadków najem na pokoje dotyczy dwóch typów lokatorów: studentów (dziennych i zaocznych) i przyjezdnych (pracowników sezonowych, obcokrajowców)
- Studenci to grupa wybredna i wymagająca – interesują ich przede wszystkim lokalizacje blisko uczelni oraz blisko miejsc, w których się coś dzieje, natomiast drugorzędne znaczenie ma dla nich standard i jakość wykończenia takich miejsc (wszak pokój w takim mieszkaniu jest wynajmowany z perspektywą jego zamiany na coś bardziej „własnego”). Studentom nie przeszkadzają też miejsca ruchliwe, stosunkowo głośne, w nieremontowanych budynkach, bez windy i małymi oknami na wschód – najważniejsze dla nich to móc szybko dotrzeć na uczelnię, zrobić niezbędne zakupy w osiedlowym sklepie i „z buta” dotrzeć do imprezowni.
- Lokatorzy przyjezdni kierują się przy poszukiwaniu pokoi przede wszystkim ceną – to osoby najczęściej na dorobku, często pracujące w kilku miejscach, łapiące jak najwięcej dodatkowych zleceń, by móc utrzymać się w dużym mieście i jeszcze zaoszczędzić coś dla swojej rodziny (przebywającej często gdzieś daleko lub w swoim ojczystym kraju). Niska cena najmu implikuje z kolei lokalizację mieszkania (dzielnice poprzemysłowe, peryferyjne lub wręcz miejscowości graniczące z dużym miastem) oraz jego standard (raczej stare budownictwo, w średnim stanie techniczno-wizualnym) – to jednak nie przeszkadza takim lokatorom, gdyż w mieszkaniu spędzają oni niewiele czasu.
Ważnym kryterium wpływającym na atrakcyjność takich lokali jest jednak dostęp do transportu publicznego.
Przyjezdni zazwyczaj nie dysponują samochodami, więc nie jest dla nich przeszkodą lokalizacje, która nieustająco się korkują, ważne jest natomiast, aby do mieszkania można było dotrzeć w rozsądnym czasie np. autobusem, czy pociągiem.
- Specyficzny sposób zarządzania najmem na pokoje – musimy być przygotowani na to, że przy okazji inkasowaniu od studentów należności za najem, trzeba będzie wychylić z nimi kilka lufek wódki, co może znacząco (czasem nawet na całą noc) wydłużyć ten proces… Jednak będąc nawet abstynentem lub mistrzem asertywności, musimy pamiętać o kilku ważnych aspektach takiego zarządzania.
- Rotacja – z natury jest ona wysoka, co z jednej strony stanowi plus (dywersyfikacja przychodów), a także minus (duże zaangażowanie czasowe w weryfikację, wprowadzanie, wyprowadzanie i rozliczanie najemców).
- Sezonowość – musimy pamiętać, że studenci zazwyczaj od czerwca do września mają labę, chcą zaszaleć, za uzbierane pieniądze wyjechać za granicę lub wziąć udział w programie typu Work&Travel. Oznacza to, że spora część z nich nie będzie chętna i gotowa do opłacania pustego pokoju w miesiącach letnich (a jak to studenci, poszukiwaniem nowego pokoju zajmą się w ostatniej chwili). Na szczęście lato to także okres dużego popytu na parce sezonowe – można więc częściowo zrekompensować sobie braki w popycie ze strony studentów popytem ze strony pracowników sezonowych.
- Sprzęt i wyposażenie – to musi być wytrzymałe, bo jego obciążenie jest nawet kilkukrotnie wyższe niż w standardowym przypadku. Przy wyposażaniu takiego mieszkania lepiej jest zainwestować nawet w sprzęt używany, ale sprawdzony, dobry i tani w eksploatacji i serwisowaniu, niż kupować taki nowy, ale z niższej półki. Aby zapewnić lokatorom komfort i bezpieczeństwo, zarówno drzwi do pokoju, jak i indywidualne szafy/szafki powinniśmy wyposażyć też w proste zamki (nie polecam kłódek, gdyż zawsze wygląda to nieładnie i źle się kojarzy).
- Szukanie najemców – choć w Internecie możemy znaleźć wyspecjalizowane serwisy, a większość dużych serwisów jak otodom.pl czy www.gumtree.pl ma specjalne sekcje poświęcone tylko pokojom na wynajem, ważnym źródłem chętnych są tradycyjne ogłoszenia wywieszane w miejscach, w których przebywają potencjalni najemcy – na uczelniach, w szkołach językowych, a także na giełdach prac dorywczych, czy tablicach ogłoszeń podmiejskich dworców i przystanków.
- Wyspecjalizowane firmy zarządzające najmem – do tych, którzy z życiem studenckim postanowili skończyć raz na zawsze, nie mają czasu na wizyty i spotkania z potencjalnymi najemcami oraz nie chcą zawracać sobie głowy bieżącą obsługą lokatorów, istnieją wyspecjalizowane firmy, które dzięki swojej skali działalności, dedykowanej obsłudze i znajomości rynku będą w stanie zdjąć z Was ten ciężar, sprawiając jednocześnie, że mieszkanie nadal generowało będzie ponadprzeciętny zysk.
Zalety najmu na pokoje:
- Ponadprzeciętny zysk, nawet przy powierzeniu zarządzania mieszkania wyspecjalizowanej firmie zewnętrznej
- Dywersyfikacja przychodów – wyprowadzka jednego lokatora nie powoduje nam znaczącego zaburzenia w przepływach finansowych
- Inwestycja w mieszkanie nie musi być wysoka – na najem na pokoje nadają się znakomicie mieszkania w starym budownictwie, w gorszym stanie techniczno-wizualnym, w tańszych lokalizacjach oddalonych od centrum (pod warunkem dostępności do transportu publicznego)
- Niewątpliwie odmłodzenie ducha dzięki możliwości obcowania (nawet sporadycznego) z bracią studencką
Wady najmu na pokoje:
- Specyficzne wymagania co do układu mieszkania (trudno znaleźć naprawdę dobre mieszkanie pod tego typu najem)
- Bardzo duże zaangażowanie w zarządzanie najmem – weryfikację, wprowadzanie, wyprowadzanie i rozliczanie najemców
- Dosyć duże zużycie i amortyzacja sprzętu i wyposażenia (koszty)
- Relatywnie utrudniona sprzedaż tak specyficznego lokalu (mały metraż, dużo pokoi)
Zdjęcie tytułowe: University of Exeter / CC BY