Technologie budowlane i ich wpływ na nasze mieszkanie

Zwykło się mawiać, że przy zakupie nieruchomości powinniśmy kierować się 3 najważniejszymi kryteriami: lokalizacją, lokalizacją i lokalizacją. I tak też jest w rzeczywistości – lokalizacja mieszkania jest absolutnie kluczową sprawą. Wpływa ona na jego cenę, atrakcyjność, płynność, a także nasze samopoczucie (jako mieszkańców czy inwestorów). Na co powinniśmy jednak zwrócić uwagę, kiedy mamy już wybraną wymarzoną lokalizację? Tych kryteriów jest sporo – w tym wpisie opowiem szczegółowo o technologii, w której wzniesiony został budynek.

Posiadanie dachu nad głową, zapewniającego ochronę i ciepło domowego ogniska, to jedna z podstawowych potrzeb człowieka. Od kiedy wyprowadziliśmy się z jaskiń i zaczęliśmy mieć realny wpływ na lokalizację swojego miejsca zamieszkania, technologie budowy podlegały kolejnym, ewolucyjnym zmianom. Począwszy od chat budowanych z gałęzi i trzciny, przez drewno, kamień, cegłę, aż po beton i stal. Na potrzeby tego wpisu dokonałem subiektywnego podziału technologii budowlanych, z którymi najczęściej mogą spotkać się dzisiaj kupujący. Są to:

• Przedwojenne kamienice
• Budownictwo lat 40-70 XX wieku
• Konstrukcje z prefabrykatów (wielka płyta i rama H)
• Budownictwo po roku 1990

Przedwojenne kamienice

To miejsca, w których często zatrzymał się czas… Kto z nas nie zachwyca się Barceloną i jej kamienicami uporządkowanymi w charakterystyczne kwartały zaprojektowane przez Idelfonsa Cedrę. Przechadzając się ulicami Paryża nie sposób oderwać wzroku od przepięknych kamienic w zabudowie pierzejowej, zdobionych kwiatowymi festonami, smukłymi emporami, ozdobnymi wykuszami, czy półnagimi kariatydami.

Niestety, w Warszawie zniszczonej podczas II Wojny Światowej, zachowało się niewiele tego typu budynków.

Te najpiękniejsze, często odnowione, znajdują się w reprezentacyjnych miejscach po lewej stronie Wisły. Najwięcej kamienic znaleźć możemy jednak na praskim brzegu. Niestety, przeważają tu budynki zniszczone, zaniedbane, w których często znajdują się mieszkania komunalne i socjalne. Na szczęście coraz więcej kamienic, a czasem nawet całych ulic, jest rewitalizowanych i odnawianych pod opieką konserwatora zabytków, z zachowaniem ich charakteru i uroku i dawno minionych czasów.

Źródło: jarmoluk / CC0

Zalety mieszkań w przedwojennych kamienicach

• Prestiż, styl, en vogue – kamienice to kawałek historii i ducha dawnych czasów. Pięknie zdobione, unikatowe, stylowe, należące kiedyś do słynnych warszawskich rodzin, często z zachowanymi starymi piecami kaflowymi, drewnianymi parkietami. To wszystko tworzy swój niepowtarzalny klimat. Do tego wszystkiego dochodzi jakość. Kamienice budowane były na zlecenie bogatych mieszczan, z wykorzystaniem najlepszych materiałów (pełnych cegieł), z zachowaniem najwyższych dostępnych w tamtych czasach standardów.
• Doskonała lokalizacja – kamienice to najstarsza część miejskiej tkanki, a więc znajdują się zazwyczaj w centralnych, dobrze skomunikowanych i tętniących życiem częściach miasta.
• Łatwość aranżacji – przestronne i efektowne mieszkania z wysokimi sufitami, wielkimi oknami i elementami dawnych zdobień (odsłonięte cegły, piece kaflowe, wykończenia ze starego drewna, sztukaterie) biją na głowę blokową ciasnotę. Ponadto dzięki ogromnemu potencjałowi renowacyjnemu stwarzają zupełnie nowe możliwości aranżacji.
• Przestrzeń do życia – dzisiejsze standardy budownictwa mieszkaniowego to 20 m2 na salon, 12 m2 na pokój i 2,6 m od podłogi do sufitu. Tymczasem wysokość pomieszczeń w kamienicach to zazwyczaj około 3,5 metra, a czasem nawet 4 metry! Ponieważ dawniej często pokoje ustawiane były w amfiladzie (były przechodnie), ich metraż powiększają wchłonięte w ten sposób hole i korytarze. Kamienice oferują też często swoim mieszkańcom prywatną przestrzeń na wewnętrznych dziedzińcach. Te, coraz częściej pięknie zagospodarowane, pozwalają mieszkańcom na odsapniecie wśród zieleni, przy szumie stylowej fontanny.

Wady mieszkań w przedwojennych kamienicach

• Uwaga na stan techniczny – to najpoważniejsza kwestia, na którą powinniśmy zwrócić uwagę. Wiekowe kamienice, które nie przeszły gruntownej modernizacji, mogą stanowić nie lada pułapkę dla inwestora. Krzywe ściany, uginające się stropy, nieszczelne okna, brak ocieplenia, stare instalacje (lub brak np. instalacji centralnego ogrzewania) to elementy, których naprawa może słono kosztować.
• Stropy odcinkowe i stropy Kleina – mało kto wie, że w kamienicach również stropy najczęściej budowane były z cegły. Konstrukcje te bazowały na poprzecznych legarach, pomiędzy które wstawiano przygotowane wcześniej, zbrojone płyty z cegieł (strop Kleina) lub wypełnienia rozporowe w postaci łukowych sklepień (strop odcinkowy). Przed zakupem mieszkania w kamienicy warto sprawdzić, z jakiego materiału i w jakim stanie są legary (czasem można spotkać jeszcze stare, drewniane legary, a także belki wykonane ze starych szyn kolejowych) i mieć świadomość ich ograniczonej wytrzymałości. Nie chcielibyśmy wszakże, aby piękny, oryginalny piec kaflowy znalazł się zaraz po postawieniu w mieszkaniu u sąsiadów…
• Kwestie właścicielskie – kamienice to stare budynki, za którymi potrafią ciągnąć się stare sprawy. Dekret Bieruta, reprywatyzacja, rozsiani po całym świecie spadkobiercy, nieprzedawnione roszczenia… Przed zakupem takiego mieszkania koniecznie należy sprawdzić stan prawny zarówno samego lokalu, jak i działki na której stoi budynek.
• Nieciekawi lokatorzy – wadą mieszkania w kamienicy może okazać się najbliższe otoczenie i nasi sąsiedzi. Sporo kamienic należy wciąż do miasta, które przeznacza je na mieszkania komunalne i socjalne. Zamieszkującą je grupę społeczną charakteryzują niskie zarobki i często niestety brak poszanowania wspólnej własności (w myśl zasady po co mam dbać, skoro to nie moje). W rezultacie tacy sąsiedzi często nie chcą się zgodzić na zwiększone wpłaty na fundusz remontowy, co opóźnia lub uniemożliwia wręcz przeprowadzenie remontów i napraw starych budynków.
• Gdzie zaparkuję mój powóz? – kamienice usytuowane są zazwyczaj w centralnych częściach miasta, skąd wszędzie jest blisko na piechotę. Drugą stroną medalu są jednak ograniczone możliwości parkowania. Zwarta zabudowa, ograniczenia w ruchu kołowym lub wzmożony ruch turystyczny, konieczność zapewnienia dojazdu wozom ratunkowym, zagospodarowane podwórza powodują, że ze znalezieniem miejsca postojowego może być krucho.

Budownictwo lat 40-70 XX wieku

To lata prężnej odbudowy powojennej oraz budowy silnej Polski Ludowej!

Dziś ponad 40% zasobów mieszkaniowych stanowią budynki z tych czasów.

Wśród nich można znaleźć zarówno nudne, szare i sztampowe osiedla, jak i perełki takie jak socrealistyczne MDM, mokotowskie galeriowce, czy modernistyczny blok przy ul. Koziej, wybudowany dla PRL-owskich oficjeli.

Źródło: Filip Springer / http://weekend.gazeta.pl

Źródło: Zbyszko Siemaszko / http://warszawa.wyborcza.pl

Zalety mieszkań w budownictwie lat 40-70 XX wieku

• Jest z czego wybierać – sprawna odbudowa powojenna, podsycana coraz większymi potrzebami mieszkaniowymi kolejnych, powojennych wyżów demograficznych, spowodowała, że dziś z mieszkań w tego typu budownictwie można spokojnie wybierać.
• Czerwony jak cegła – czerwona cegła to niewątpliwie obok naturalnego kamienia najlepszy, najbardziej trwały i prestiżowy materiał budowlany. Budynki budowane z cegły mają grubsze ściany, w związku z tym lepiej trzymają temperaturę, lepiej oddychają, chronią przed hałasem z zewnątrz i wewnątrz. Ściany ceglane dają też znacząco szersze możliwości remontów i rearanżacji. W przeciwieństwie do żelbetu ściany takie można bez obaw przenosić, przebijać, przewiercać, co znacząco ułatwia wszelkie prace remontowe.
• Układ pomieszczeń – kiedyś to się budowało… Na 50 m2 można było rozmieścić 3 pokoje, kuchnie z oknem, osobne WC, a do tego schowki, wnęki, pawlacze. Dla inwestorów poszukujących bardzo dobrego stosunku liczby pomieszczeń do metrażu, takie budownictwo będzie najlepsze.

Wady mieszkań w budownictwie lat 40-70 XX wieku

• Jakość wykończenia mieszkań – kupując mieszkanie w budynku z lat 40-70 możemy być raczej spokojni o jego stan techniczny w perspektywie następnych kilkudziesięciu lat. Gorzej jest niestety z samymi lokalami… Zarówno z ich elementami niewidocznymi (aluminiowa instalacja elektryczna, żeliwne rury kanalizacyjne, stare piony CO), jak i widocznymi (krzywe ściany, kąty wygładzane metodą „na butelkę”, wąskie drzwi).
• Windą do nieba – dziś winda jest standardem, nawet w 3 piętrowych budynkach. Kiedyś była jednak rarytasem, więc zdecydowana większość niższych budynków takowej nie ma. Co więcej, klatki schodowe z półpiętrami budowane były w ten sposób, że nie ma także praktycznej możliwości, aby taką windę dobudować (czy wewnątrz czy na zewnątrz budynku).

Konstrukcje z prefabrykatów (wielka płyta i rama H)

Choć konstrukcje z wielkiej płyty znane są na całym świecie, to w krajach byłego bloku wschodniego świeciły one swoje największe triumfy. Miało być szybko, masowo, więc kto by zwracał uwagę na jakość… Aby zapewnić szybkość budowy, elementy konstrukcyjne (prefabrykaty) były produkowane na masową skalę w specjalnych fabrykach, a następnie przewożone na miejsce budowy i składane ze sobą jak klocki.

Weźmy moduł łazienki, dodajmy moduł WC, postawmy dookoła 4 ściany z gotowymi już oknami i mamy mieszkanie!

Niestety niskie standardy przygotowanych prefabrykatów, nieefektywne sposoby ich łączenia, braki w materiałach wykończeniowych, doraźne prace naprawcze i wszechobecny nacisk na terminy miał znaczący wpływ na jakość tego typu budynków.
Źródło: Wikipedia / CC BY-SA 3.0 DE

Zalety konstrukcji z prefabrykatów

• Cena i lokalizacja – osiedla z wielkiej płyty budowane były tak, by zapewnić ich mieszkańcom dostęp do bogatej infrastruktury handlowej, usługowej i komunikacyjnej. W przeciwieństwie do zwartej zabudowy miejskiej, między blokami jest dużo przestrzeni. Sąsiedzi nie zaglądają sobie do talerzy, jest dużo zieleni, parków, skwerów, placów zabaw, a także miejsc parkingowych. Najważniejszą zaletą jest jednak cena takich mieszkań, nawet o 30% niższa od mieszkań budowanych w innych technologiach. Dla osób poszukujących swojego pierwszego M, w dobrej lokalizacji, z komfortowym dojazdem do pracy w centrum to często bardzo dobra alternatywa.
• Rama H – To niedoceniana technologia, która łączy w sobie zalety budownictwa z wielkiej płyty i cegły. Konstrukcją nośną budynków są tutaj prefabrykowane elementy żelbetowe w kształcie litery H (stąd nazwa). Elementy te łączy się na budowie w szkielet nośny, a następnie wypełnia się je cegłą. Zaletą takiego rozwiązania jest brak ścian nośnych (co korzystnie wpływa na możliwości aranżacji wnętrz), lepsze doświetlenie pomieszczeń, lepsze właściwości termiczne (brak newralgicznych miejsc łączenia płyt), czy trwałość samej konstrukcji. Najważniejszą korzyścią jest jednak cena – porównywalna z cena mieszkań w wielkiej płycie, przy lepszych parametrach i właściwościach tej technologii.

Wady konstrukcji z prefabrykatów

• Jakość wykonania – Mógłbym się tu rozpisywać o łączeniach płyt, nieszczelnych oknach, niedoróbkach i fuszerce, krzywych ścianach, ,nierównych podłogach i wielu innych jeszcze wadach. Zamiast tego proponuję obejrzeć sobie wspaniały serial Stanisława Barei o pewnym ursynowskim bloku przy ul. Alternatywy 4.
• Ograniczone możliwości aranżacyjne – małe pokoje, ciemne kuchnie, niskie stropy, małe łazienki, a do tego mnogość ścian nośnych i tych wykonanych z litego żelbetu – to wszystko utrudni nam projekty i prace aranżacyjne. Nie mówię, że się nie da, ale łatwo nie będzie…

Budownictwo po roku 1990

Rok 1989 przyniósł nam w Polsce długo oczekiwaną wolność – otwarte granice, otwarte umysły, wolny rynek, nowe możliwości. To wszystko dotyczyło także budownictwa mieszkaniowego.

Po latach ograniczeń, unifikacji i budowania bez wyrazu, chcieliśmy żyć kolorowo, niestandardowo i z przytupem.

Zachłyśnięci tymi możliwościami eksperymentowaliśmy z formami, kolorami, materiałami. W niektórych przypadkach nie wyszło nam to na dobre… Koszmary architektoniczne tamtych czasów budzą drwiny, niektóre wręcz stają się negatywnymi przykładami budownictwa pokazywanymi studentom architektury.

Źródło: Jan Jerzmański/Hipermiasto / CC BY-NC-ND 4.0

Źródło: Jan Jerzmański/Hipermiasto / CC BY-NC-ND 4.0

Na szczęście budownictwo nowego millennium zaczęło wyglądać już znacznie lepiej. Pojawiły się nowe standardy w układach funkcjonalnych pomieszczeń. Nowe materiały jak stal i szkło, pozwoliły na wznoszenie konstrukcji smukłych, lekkich, z dużą ilością światła przenikającego przez panoramiczne okna. Standardem stały się windy, dostęp do miejskich mediów, parkingi podziemne, place zabaw, tereny zielone, ławeczki, strumyczki, ogródki.

Zalety budownictwa po roku 1990

• Różnorodność i funkcjonalność mieszkań – budownictwo oparte o nowoczesne rozwiązania technologiczne pozytywnie wpływa na komfort użytkowania takich mieszkań. Ich wnętrza są przestronne, jasne, funkcjonalnie rozłożone, dają się relatywnie łatwo modyfikować (mało ścian nośnych, dużo pionów, dużo okien).
• Funkcjonalny budynek, przyjazna okolica – nowe budynki wyposażone są w szereg ułatwień i udogodnień dla mieszkańców, których próżno szukać w tych starszych. Do najważniejszych należą miejsca garażowe pod budynkiem, szybkobieżne windy, schowki/piwnice, wydzielone szachty z możliwością zdalnego odczytu liczników, monitoring i ochrona. Nowe budownictwo to także nowoczesna infrastruktura w otoczeniu – lokale usługowe na parterach, osiedlowe sklepy, place zabaw dla dzieci, dużo zieleni.

Wady budownictwa po roku 1990

• Słona cena – za luksus mieszkania w nowym budownictwie trzeba niestety słono zapłacić! Standardowe bloki mieszkalne są droższe średnio o 10-30% od starszych budynków w tej samej okolicy. Natomiast cena metra kwadratowego w nowoczesnych apartamentowcach to średnio 40-60%, choć czasem nawet powyżej 100%.
• Trudno o dobrą miejscówkę – najlepsze działki już dawno są zajęte, więc nowe inwestycje powstają zazwyczaj w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Oczywiście nie jest to regułą, ale wtedy ceny są jeszcze wyższe – za luksus się płaci…

Zdjęcie tytułowe: MichaelGaida / CC0