Ważnym elementem dla inwestora jest zapewnienie maksymalnej atrakcyjności i płynności mieszkania kupionego jako inwestycja.
Pozwala to wynająć mieszkanie w dobrej cenie, a w przypadku, gdy potrzebujemy pieniędzy na inny cel szybko je sprzedać.
Osoby zainteresowane kupnem lub wynajmem mieszkania to bardzo różnorodna grupa. Kierunek ich poszukiwań determinują dotychczasowe doświadczenia, styl życia, poczucie estetyki czy stan posiadania. Ile osób, tyle gustów, dlatego też stworzenie zupełnie jednoznacznego i reprezentatywnego dla wszystkich rankingu czynników zniechęcających do zakupu danej nieruchomości jest niezwykle trudne, jeśli nie niemożliwe.
Niemniej jednak na podstawie badań przeprowadzonych przez agencję Metrohouse, które są zbieżne z naszymi doświadczeniami, można wyróżnić główne czynniki, które najbardziej pozytywnie wpływają na decyzje potencjalnych nabywców lub wynajmujących.
Dobra lokalizacja
Lokalizacja to najważniejszy aspekt przy zakupie nieruchomości. Jest jeszcze bardziej ważna w przypadku zakupu mieszkania pod wynajem. Niestety jeśli chodzi o lokalizację ma ona również największy wpływ na cenę – np. w warszawie cena za m2 podobnego mieszkania w Śródmieściu w porównaniu do miejsca na peryferiach miasta może być nawet dwa razy wyższa.
W branży nieruchomości mówi się zawsze o trzech kwestiach, które mają wpływ na atrakcyjność oferty. Te trzy czynniki to za każdym razem lokalizacja. Nawet najmodniej zaaranżowane mieszkanie w przyzwoitej cenie nie znajdzie szybko nabywcy, jeśli budynek postawiono w okolicy, która nie zachęca do zamieszkania.
Często w grę wchodzą również stereotypy dotyczące danej okolicy – najpopularniejszy jest taki, że warszawska Praga jest niebezpieczna. Mają one duży wpływ na postrzeganie, a co za tym idzie na cenę nieruchomości.
Z drugiej strony mieszkania w gorszej lokalizacji często stanowią okazję inwestycyjną zakupu w bardzo atrakcyjnej cenie. W takim przypadku często można osiągnąć wyższe ROE (Return on Equity) niż w przypadku drogiego mieszkania w dobrej lokalizacji. Należy wtedy zwrócić szczególną uwagę na rzeczy związane z marketingiem takiej nieruchomości (home stagging o którym pisaliśmy tu:).
Balkon
Mieszkania z balkonem, tarasem, loggią są bardzo poszukiwane przy zakupie, a ich brak powoduje, że wielu potencjalnych nabywców traci zainteresowanie ofertą. Najlepiej jeśli jest on skierowany na południe i w wychodzi na cichą, zieloną okolicę.
Brak pokoi przejściowych
Pokoje przejściowe (amfilada) to dość często spotykany rozkład, zwłaszcza w starszym przedwojennym budownictwie. Możemy je znaleźć także w nowszych budynkach, gdzie np. przy mieszkaniach dwupokojowych pojawia się bezpośrednie przejście z salonu do sypialni. O ile dla singla takie rozwiązanie nie stanowi problemu (podobnie jak aneks kuchenny), to już myśląc kategoriami większej grupy osób nie jest to popularne rozwiązanie. Szczególnie w przypadku zakupu pod wynajem jest to ograniczające rozwiązanie – w takim mieszkaniu może zamieszkać rodzina para, a nie już na przykład dwójka niezależnych studentów.
Również w przypadku planowanego wynajmu na pokoje (o którym pisaliśmy tu:) ważne jest znalezienie mieszkania bez pokoi przejściowych i z drzwiami w każdym pokoju (w tym w salonie).
Cicha okolica
Do wielu rzeczy można się przyzwyczaić, ale lokalizacja mieszkania przy głównym szlaku komunikacyjnym i wynikający z tego hałas może trwale zburzyć satysfakcję z posiadanego mieszkania. Niemniej jednak osoby mieszkające w dużych miastach, w tym w Warszawie są mniej na hałas wyczulone. W takiej lokalizacji szczególnie ważne jest to, żeby podczas wymiany okien zainwestować w te dźwiękoszczelne. Obecnie dostępna technologia pozwala znacznie zmniejszyć hałas w mieszkaniu.
Miejsce garażowe
Pierwszą piątkę czynników utrudniających sprzedaż zamyka brak miejsca garażowego w budynku lub własnego miejsca do parkowania w najbliższym sąsiedztwie budynku. Z jednej strony stajemy się coraz bardziej wygodni, z drugiej coraz bardziej chodzi tu o czysty pragmatyzm. Rodziny mają więcej niż jeden samochód, a osiedla (zarówno te nowe, jak i blokowiska z wielkiej płyty) nie są przygotowane na taką liczbę aut. Miejsce w garażu lub na parkingu staje się towarem deficytowym. W przypadku, gdy kupujący ma do wyboru mieszkanie w podobnej cenie, jeśli w jednym z nich cena będzie zawierać miejsce postojowe, wybór z dużym prawdopodobieństwem padnie na to z miejscem.
Co jeszcze utrudnia sprzedaż?
Inne wymieniane w ankiecie Metrohouse czynniki to lokalizacja mieszkania na ostatnim piętrze, brak windy, czy potrzeba kompleksowego remontu lokalu. Ten ostatni czynnik jest jednocześnie pożądany przez klientów inwestorów, którzy poszukują mieszkań w złym stanie technicznym licząc na możliwość zakupu w dobrej cenie, a mają doświadczenie w remoncie mieszkania. Niechętnie podchodzimy też do zakupu mieszkań na parterach, choć w ostatnich latach trend ten zmienia się na lepsze – partery nie są nam aż tak straszne (często te w mieszkaniach deweloperskich mają ogródki).