Rynek nieruchomości w Polsce na tle rynku europejskiego. Analiza na podstawie raportu Deloitte Property Index 2020

Po raz kolejny analizujemy wnioski z raportu Deliotte Propoerty Index, który pomaga nam szerzej spojrzeć na nasz lokalny rynek, a także trafniej prognozować zmiany i trendy. Raportem były objęte następujące kraje: Austria (AT), Belgia (BE), Czechy (CZ), Dania (DK), Estonia (EE), Francja (FR), Niemcy (DE), Węgry (HU), Irlandia (IE), Izrael (IL), Belgia (BE), Włochy (IT), Łotwa (LV), Litwa (LT), Holandia (NL), Polska (PL), Portugalia (PT), Słowenia (SI), Słowacja (SK), Serbia (RS), Hiszpania (ES) i Wielka Brytania (UK).

Podsumowanie

Rok 2019 okazał się rekordowy na rynku mieszkaniowym w Polsce, pomimo rosnących cen gruntów, ograniczonej możliwości zabudowy działek, trudnych procedur administracyjnych i rosnących kosztów budowy. Liczba wybudowanych domów i mieszkań po raz pierwszy w historii przekroczyła 200 tys. i była prawie o 12% wyższa niż w 2018 roku. Jednocześnie liczba rozpoczętych budów zwiększyła się o prawie 7% rok do roku.

W ostatnich latach obserwuje się  ciągły wzrost cen – wybrane miasta osiągnęły dwucyfrową wartość średnio we wszystkich większych miastach ceny wzrosły około 9,7% w przypadku rynku pierwotnego i 10,1% w przypadku mieszkań starszych.

Pomimo wzrostu cen popyt pozostał silny. W 2019 roku łącznie 65,400 nowych mieszkań zostało sprzedanych w sześciu  największych miastach. Popyt generują osoby kupujące mieszkania dla siebie i inwestorzy  kupujący mieszkania na najem długo i krótkoterminowy.

Odzwierciedla to pozytywną sytuację na rynku pracy, wzrost płac i oszczędności, a także wyjątkowo niskie stopy procentowe (czyli tanie kredyty hipoteczne i nierentowne lokaty bankowe).

Jednocześnie czynsze wynajmu za mieszkania utrzymały się na stosunkowo stabilnym poziomie (między +/- 3%) w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.

Ze względu na stosunkowo niskie ceny zakupu( w stosunku do innych krajów europejskich), a wysoki czynsz najmu (szczególnie w Warszawie) inwestowanie w mieszkania na wynajem w Polsce jest nadal bardzo opłacalne.

Polska w budowie czyli sytuacja na rynku nowych mieszkań

Podaż mieszkań

Podaż mieszkań w Polsce należy do najniższych wśród analizowanych krajów, na 1000 osób przypada niecałe 390 mieszkań. Niższy odsetek ma Izrael, Wielka Brytania i Słowacja. Te dane wskazują na potencjał i atrakcyjność rynku nieruchomości w Polsce. Najwyższy odsetek mieszkań na 1000 mieszkańców ma Portugalia, Włochy i Bułgaria (część z nich to nieruchomości wakacyjne).

Wykres . Podaż mieszkań (całkowita i na 1000 mieszkańców)

Liczba oddanych do użytku mieszkań

Ze wzglądu na niską podaż mieszkań rokrocznie deweloperzy w Polsce pobijają rekordy jeśli chodzi o budowę. Polska jest w czołówce jeśli chodzi o odsetek budowanych mieszkań w Europie na 1000 mieszkańców (5,41 mieszkania) , co daje łącznie ponad 200 tys. oddanych mieszkań w poprzednim roku. Po Francji i Niemczech (które mają dużo więcej mieszkańców) jesteśmy liderami na rynku europejskim jeśli chodzi o liczbę oddanych mieszkań i domów.

Wykres. Liczba zbudowanych lokali mieszkalnych (na tysiąc mieszkańców i wartość całkowita)

Podaż również nie słabnie – liczba rozpoczętych mieszkań jest jeszcze wyższa.

Wykres. Liczba rozpoczętych lokali mieszkalnych (na tysiąc mieszkańców i wartość całkowita)

Ceny mieszkań w Polsce w stosunku do cen w Europie

Ceny lokali mieszkalnych w Polsce są nadal atrakcyjne w porównaniu do krajów Europy Zachodniej, ale także do naszych najbliższych sąsiadów (Czech i Słowacji). Średnia cena to 1,5 tys EUR za m2, a np. w Niemczech średnia cena  za m2 jest ponad dwukrotnie wyższa i wynosi 3,7tys EUR. Ceny w Polsce  wzrosły rok do roku o prawie 10% i jeśli chodzi o wzrost cen jesteśmy w zdecydowanej czołówce europejskiej (wraz z Luksemburgiem, Węgrami i Francją).

Wykres. Średnia cena lokalu mieszkalnego za m2 w EURO i jej zmiana w stosunku do roku poprzedniego

Patrząc na poszczególne polskie  miasta najwyższa średnia cena jest oczywiście w Warszawie (ponad 2 tys EUR za m2). Stosunkowo niska jest średnia cena w Łodzi (tylko 1,36tys EUR za m2).

Sytuacja finansowa i kredytowa Polaków

Polska znajduje się w mniej więcej w połowie jeśli chodzi o dostępność mieszkań do zakupu. Średno wystarczą niecałe 8 letnie średnie dochody, by zakupić mieszkanie o powierzchni 70m2. Najgorsza stacja jest w Czechach, Austrii, Serbii i na Słowacji. Stosunkowo najszybciej można sobie pozwolić na własne mieszkanie pracując w Portugali, Norwegi i Belgii.

Wykres. Średnia ilość rocznych dochodów pozwalająca na zakup mieszkania o powierzchni 70m2.

Polska należy do krajów o najniższym poziomie zadłużenia to razem z Węgrami, Litwą, Bułgarią i Włochami.

Najwyższy poziom zadłużenia notuje się w Holandii, w Danii i Norwegii z poziomem zadłużenia w stosunku do dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych powyżej 100%.

Wykres. Dług hipoteczny w stosunku do dochodu do dyspozycji

Stopy procentowe w Polsce (3,8%) należą do najwyższych w Europie , po Węgrzech i Irlandii. Najniższe stopy procentowe są w Portugalii, Francji i Słowacji (poniżej 1,5%).

Wykres . Średnia wysokość stopy procentowej

Ceny i opłacalność najmu

Pomimo stosunkowo niskich cen zakupu, ceny najmu szczególności w Warszawie nie odbiegaj znacznie od cen zachodnio-europejskich. Warszawa znalazła się na 18tym miejscu w Europie pod względem ceny najmu za m2 (16,7EUR zam2). Co ciekawe Warszawa znalazła się przed  takimi miastami jak Monachium, Rzym, Mediolan czy Praga.

Wykres. Średnie ceny najmu za m2 w EURO w największych europejskich miastach cz1 wg danych Deliotte

Reasumując  ze względu na stosunkowo niskie ceny zakupu( w stosunku do innych krajów europejskich), a wysoki czynsz najmu (szczególnie w Warszawie) inwestowanie w mieszkania na wynajem w Polsce jest nadal bardzo opłacalne.

Cały raport Deloitte dostępny jest tu: https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/at/Documents/presse/deloitte-property-index-2020.pdf

Pozostaw komentarz