Czy opłaca się inwestować w nieruchomości w tym mieszkania na wynajem?

Drugi rok z rzędu analizujemy raport Deloitte Property Index. Jest on cennym porównaniem polskiego rynku nieruchomości na tle rynku europejskiego. Wiele danych dotyczy samej Warszawy, w tym opłacalności najmu. Raportem były objęte następujące kraje: Austria (AT), Belgia (BE), Czechy (CZ), Dania (DK), Estonia (EE), Francja (FR), Niemcy (DE), Węgry (HU), Irlandia (IE), Izrael (IL), Belgia (BE), Włochy (IT), Łotwa (LV), Litwa (LT), Holandia (NL), Polska (PL), Portugalia (PT), Słowenia (SI), Hiszpania (ES) i Wielka Brytania (UK).

Najważniejsze wnioski z raportu dotyczące rynku i atrakcyjności inwestowania w nieruchomości

Zgodnie z oczekiwaniami 2016 okazał się kolejnym rekordowym rokiem w zakresie transakcji na rynku mieszkaniowym. Obserwowaliśmy wzrost popytu i cen mieszkań. Na sześciu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź i Trójmiasto, tj. Gdańsk, Gdynia i Sopot) w 2016 roku sprzedano łącznie 61,6 tys. mieszkań (w porównaniu z 58,2 tys. sprzedanych w 2015 r). Wzrost ten był w części spowodowany popytem związanym z programem Mieszkanie dla Młodych.

Ponadto niskie stopy procentowe, a co z tym idzie niska rentowność alternatywnych inwestycji spowodowały wzrost popularności sektora mieszkaniowego jako ciekawej alternatywy inwestycyjnej. Stosunkowo niskie stopy procentowe zwiększyły atrakcyjność kredytowania nieruchomości. Pomimo oczekiwanego negatywnego wpływu nowych przepisów z początku 2016 wprowadzających obowiązek posiadania co najmniej 20% wkładu własnego, wartość udzielonych hipotek zwiększyła się w stosunku do poprzedniego roku.

Jeśli chodzi o przyszłość to ważnym czynnikiem na rynku mieszkań po wygaśnięciu programu MDM w 2018 r. będzie wprowadzenie programu „Mieszkanie Plus”. Program ma zagwarantować mieszkania na bazie długoterminowego leasingu, połączone z opcją zakupu. Szczegóły programu nadal nie są znane, a to one najbardziej wpłyną na jego popularność. Nie znane są również szczegóły wprowadzenia tzw. REIT-ów. Celem REIT-ów ma być kupno, sprzedaż i zarządzanie nieruchomościami. Ich właściciele będą czerpali dochody z wynajmu nieruchomości, a większość zysków przekażą akcjonariuszom w postaci dywidend. Nadal jednak nie wiadomo jak wyglądać będzie program i czy obejmie on nieruchomości mieszkaniowe czy biurowe.

Podsumowując rok 2016 był dobrym rokiem dla sektora mieszkaniowego. Wyraźnie rozpoczyna się proces przejścia od posiadania mieszkania do różnych form wynajmu i leasingu nieruchomości. Wzrasta również liczba aparthoteli i condohoteli, a fundusze inwestycyjne wprowadzają mieszkania do klasy aktywów inwestycyjnych.

Porównanie atrakcyjności najmu w różnych krajach europejskich

Procent gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania

Polskę charakteryzuje jedno z niższych wskaźników jeśli chodzi o procent gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania (15,3%).  W krajach północno-zachodnich odsetek ten jest znacznie wyższy (około 25%). Szczególnie wysoki odsetek wynajmujących jest w Niemczech 54,3%. Najniższy odsetek mieszkań na wynajem posiadają  Słowenia (2,4%), Węgry (3,8%) i Litwa (5,2%).

Nasza integracja w ramach Unii Europejskiej i przyjmowanie zachodnich standardów może sugerować, że odsetek wynajmujących mieszkania jeszcze się zwiększy. Jest to zdecydowanie dobra wiadomość dla właścicieli mieszkań na wynajem.

Wykres 1. Procent gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania

Dochodowość najmu w poszczególnych miastach europejskich

Polskie miasta należą najbardziej opłacalnych w Europie jeśli chodzi o wynajem mieszkań. W pierwszej dziesiątce znalazł się Wrocław (7,4%), Łódź (7,2%), Kraków (6,6%). Warszawa jest na wysokim 12-tym miejscu ze średnią stopą zwrotu 6%.

Szczegółowy ranking dotyczący dochodowości najmu w poszczególnych miastach europejskich znajduje się na poniższym wykresie.

Wykres 2. Dochodowość najmu w poszczególnych miastach europejskich

Sytuacja na rynku nowych mieszkań

Podaż mieszkań

Podaż mieszkań w Polsce należy do najniższych wśród analizowanych krajów, na 1000 osób przypada niecałe 380 mieszkań. Niższy odsetek ma tylko Izrael.  Te dane wskazują na potencjał i atrakcyjność rynku nieruchomości w Polsce. Najwyższy odsetek mieszkań na 1000 mieszkańców ma Portugalia 575, Hiszpania 550 i  Francja 516 (choć na pewno część z nich to nieruchomości wakacyjne).

Wykres 3. Podaż mieszkań (całkowita i na 1000 mieszkańców)

Liczba oddanych do użytku mieszkań

Ze względu na niską podaż mieszkań rokrocznie deweloperzy w Polsce pobijają rekordy jeśli chodzi o budowę nowych mieszkań. Polska jest w czołówce jeśli chodzi o odsetek budowanych mieszkań w Europie na 1000 mieszkańców (4,3 mieszkania), co daje łącznie 163 tys. oddanych mieszkań w 2016 roku. Podobnie liczby wglądają jeśli chodzi o liczbę rozpoczętych w 2016 mieszkań odpowiednio 4,5 i 175 tys. mieszkań.

Wykres 4. Liczba zbudowanych w 2016 roku mieszkań (na tysiąc mieszkańców i wartość całkowita

Wykres 5. Liczba rozpoczętych w 2016 mieszkań (na tysiąc mieszkańców i wartość całkowita)

Cena mieszkania

Najwyższy wzrost cen w 2016 r. odnotowano w Słowenii, gdzie średnia cena transakcyjna nowego mieszkań wzrosła aż o 26,5%. Polska ze względu na niską podaż i dobrą koniunkturę gospodarczą ze wzrostem (+ 9,7%) znalazła się na 2-gim miejscu razem z Węgrami. Względny dynamiczny wzrost w 2016 odnotowała także Irlandia + 6,8% w porównaniu do ubiegłego roku. Niemniej jednak średnie ceny transakcyjne w Polsce (1212 EUR/m2) są nadal znacznie niższe niż w innych krajach europejskich. Najwyższe ceny odnotowano w Wielkiej Brytanii i Francji (powyżej 4000 tys. EUR/m2).  Dane te wskazują, że przy dalszej dobrej koniunkturze w Polsce nadal jest potencjał do wzrostów cen mieszkań w najbliższym czasie.

Wykres 6. Średnia cena mieszkania za m2 w 2016 i jej zmiana w stosunku do roku poprzedniego

Ceny mieszkań rosną głównie poza największymi aglomeracjami. W Warszawie, Łodzi i Wrocławiu ceny są już na tyle wysokim poziomie, że zaczęły spadać. Warszawa jest najdroższym miastem w Polsce jeśli chodzi o średnia cenę nowego mieszkania –  1729 tys. EUR

Wykres 7. Porównanie cen transakcyjnych nowych mieszkań w 2016 roku w głównych miastach w Polsce i ich zmiana w stosunku do roku poprzedniego (w %)

Sytuacja kredytowa Polaków

Polska ze wskaźnikiem 34,6% należy do krajów o najniższym  poziomie zadłużenia  w stosunku do dochodu do dyspozycji. Pozostałe kraje z odsetkiem poniżej 50% to: Węgry, Litwa, Łotwa, Włochy, Czechy i Austria. Najmniejszy poziom zadłużenia wśród wszystkich analizowanych krajów można znaleźć w Słowenii (23,8% długu mieszkaniowego w stosunku do dochodu do dyspozycji).

Najwyższy poziom zadłużenia notuje się w Holandii, Danii i Wielkiej Brytanii z poziomem zadłużenia w stosunku do dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych powyżej 100%.

Wykres 8. Dług hipoteczny w stosunku do dochodu do dyspozycji

Stopy procentowe w Polsce (4,6%) należą do najwyższych w Europie (2 miejsce po Węgrzech – 6,5%). Najniższe stopy procentowe są w Czechach, Niemczech i Portugalii (do 2%). Co ciekawe Polskę charakteryzuje również najniższa średnia kwota kredytu hipotecznego – ok. 50 tys EUR. Jest to spowodowane stosunkowo niskimi cenami mieszkań, jak również niechęcią Polaków do brania kredytów hipotecznych. Najwyższą średnią kwotą kredytu znacznie przewyższającą inne kraje europejskie charakteryzuje się Wielka Brytania (ponad 300 tys. EUR).

Wykres 9. Średnia wartość kredytu hipotecznego i wysokość stopy procentowej

Podsumowując w stosunku do innych krajów europejskich rynek nieruchomości w Polsce jest nadal w fazie rozwoju  i ciągle ma potencjał do wzrostu cen. Niska podaż mieszkań, a także wzrost atrakcyjności wynajmu w stosunku do zakupu mieszkania to pozytywne informacje dla inwestorów w mieszkania na wynajem.

Cały raport Deloitte dostępny jest tu: