Na co powinniśmy zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym jest bezpieczniejszy, ale też trzeba uważać

Kupując mieszkanie od dewelopera często decydujemy się na przysłowiową „dziurę w ziemi”. Wpłacając kolejne transze możemy śledzić postępy na budowie, ale aż do końca nie wiemy, jak deweloper wywiąże się z naszej umowy. Zaskoczyć może nas standard wykończenia budynku, odczuwalna przestrzeń przy faktycznym metrażu, prawdziwy widok z okna. Tymczasem decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym unikamy tego ryzyka. Nasze mieszkanie fizycznie istnieje, można je obejrzeć, dotknąć, sprawdzić jego księgę wieczystą. To niewątpliwe plusy zakupu na rynku wtórnym – na co należy jednak uważać? Na co zwrócić uwagę? Jakich mieszkań się wystrzegać?

Mieszkanie możemy kupić wyłącznie od jego właściciela

Prawidłowa identyfikacja właściciela to bardzo ważna kwestia, bo tylko on (jedna osoba, małżeństwo, instytucja) lub ustanowiony przez niego pełnomocnik mogą mieszkanie nam sprzedać. Na etapie wstępnego oglądania mieszkania możemy ograniczyć się do rozmów i spotkań z osobami pomagającymi właścicielowi sprzedać mieszkanie (np. z agentem nieruchomości, sąsiadem pokazującym mieszkanie, z kimś z rodziny właściciela). Jeśli jednak jesteśmy poważnie zainteresowani zakupem lokum, konieczny będzie bezpośredni kontakt z właścicielem. Aby ustalić, czy osoba jest na pewno właścicielem mieszkania, potrzebujemy sprawdzić:

• dowód osobisty właściciela,
• aktualny wypis z księgi wieczystej (dział II, księgi wieczyste można za darmo sprawdzić w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości),
• akt notarialny, na podstawie którego obecny właściciel kupił, otrzymał lub przejął dane mieszkanie.

Oczywiście sprawdzeniem wszystkich formalności zajmie się również notariusz, ale lepiej zrobić to zawczasu samemu. Może się wszak okazać, że stan właścicielski nieruchomości uniemożliwia jej łatwą sprzedaż – lepiej taką okoliczność wykluczyć lub spróbować ją wyprowadzić już na samym początku.

Mieszkanie obciążone długami

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym musimy mieć świadomość, że ma ono swoja historię związaną z poprzednimi właścicielami. Mogli oni wziąć na mieszkanie kredyt, zabezpieczyć hipoteką inne swoje pożyczki, czy ustanowić na nim umowę dożywocia (umowa, w której zbywca nieruchomości przenosi własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie). Mieszkanie funkcjonowało też na pewno jako część spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, z czym wiążą się dodatkowe opłaty i obowiązki.

Przed zakupem należy więc sprawdzić:

• Księgę wieczystą, w której w dziale III widnieją ewentualne roszczenia ciążące na mieszkaniu (np. prawo najmu, prawo dzierżawy, prawa odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczeniem przeniesienia własności, roszczenia wyłączające możliwość zniesienia współwłasności), a w dziale IV wpisana jest ewentualna hipoteka (wraz z określeniem banku udzielającego kredytu, wysokości zadłużenia, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki). W przypadku zakupu mieszkania z hipoteką musimy uzyskać najpierw zgodę wierzyciela hipotecznego (banku) na taką transakcję – nie jest to skomplikowana czynność, ale może ona wydłużyć czas potrzebny na zawarcie transakcji.
• Zadłużenie wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, które uzyskamy bez problemu, gdyż organizacje te mają obowiązek wydać nam formalne zaświadczenia o stanie zadłużenia.
• Czy mieszkanie nie jest obciążone opłatami związanymi z prowadzoną przez właściciela działalnością gospodarczą. Na naszą prośbę właściciel powinien dostarczyć nam zaświadczenia ZUS i US potwierdzające brak zaległości w płaconych składkach i podatkach.

Jak kupić mieszkanie bez lokatorów

Przed zakupem mieszkania należy się upewnić, że zarówno dotychczasowy właściciel, jak i wszystkie inne osoby je zamieszkujące, wyprowadzą się. Jeżeli wyprowadzka obecnych mieszkańców planowana jest już po podpisaniu aktu notarialnego kupna-sprzedaży, dobrze w umowie jest taką datę umieścić. Jeśli mamy wątpliwości co do chęci i możliwości wyprowadzenia się dotychczasowego właściciela, w akcie notarialnym możemy umieścić jego oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Jeśli właściciel nie chce zgodzić się na takie oświadczenie, lepiej darować sobie zakup takiego mieszkania.

Jeśli chodzi o innych lokatorów, to należy sprawdzić w dziele III księgi wieczystej, czy nie istnieją tam jakieś wpisy dotyczące najmu. W samym akcie notarialnym kupna-sprzedaży należy też zawrzeć oświadczenie sprzedającego, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany i nie jest ono przedmiotem najmu, podnajmu, użyczenia, dzierżawy lub jakichkolwiek innych roszczeń.

Przyszłość naszego mieszkania i jego okolicy

To że dziś przed oknami naszego wymarzonego lokum jest park, nie oznacza, że park ten nie zamieni się za jakiś czas w teren budowy. Wszak miasto żyje i się rozwija, co chwilę realizowane są nowe inwestycje, stanowiące dla nas zarówno plusy i minusy – budowane są drogi (generują hałas ale zapewniają lepszą komunikację), nowe budynki mieszkalne (zmniejszają kameralność ale przyciągają nowe inwestycje), szpitale (sygnały karetek nie dają spać w nocy ale pierwsza pomoc jest na wyciągniecie ręki).

Dlatego przed zakupem mieszkania należy dokładnie zbadać plany rozwoju najbliższej okolicy – lokalne plany zagospodarowania przestrzennego, planowane inwestycje miasta i deweloperów, wpisy na forach.

Koniecznie też należy sprawdzić, jak uregulowane są kwestie własności całego budynku oraz gruntu, na którym on stoi. Dotyczy to zwłaszcza starszego budownictwa (powojennego), które może być objęte roszczeniami dawnych właścicieli (tzw. dekret Bieruta).

Kupowanie mieszkania na kredyt

Kupując na kredyt mieszkanie z rynku wtórnego musimy pamiętać o dwóch rzeczach – o prawidłowym sporządzeniu umowy przedwstępnej oraz o prawidłowej wycenie nieruchomości.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest dokumentem, z którym udamy się do banku po kredyt. Z tego powodu, a także dla naszego własnego bezpieczeństwa, powinna ona zawierać jak najwięcej szczegółów dotyczących transakcji. Podstawą są oczywiście informacje o cechach i umiejscowieniu lokalu (adres, kondygnacja, metraż rozkład, etc.), kwocie sprzedaży, formie i trybie płatności oraz terminie przekazania lokalu. Ponadto powinniśmy w niej zapisać, co poza samym mieszkaniem podlega sprzedaży (meble, sprzęty, elementy wyposażenia) oraz jakie są zidentyfikowane wady i problemy (pękające ściany, rozbita szyba, niedrożna wentylacja).

Umowa przedwstępna nie musi zostać podpisana w formie aktu notarialnego, jednakże jej bardziej zaawansowana forma daje nam większe bezpieczeństwo, jeśli nie dojdzie ona do skutku. Dotyczy to zwłaszcza ewentualnego zwrotu zadatku lub zaliczki (wpłaconej przez nas jako potwierdzenie realnego zainteresowani zakupem mieszkania) w sytuacji, w której nie dojdzie do podpisania umowy docelowej. Różnice te wyjaśnia poniższa tabela:

Realna wartość nieruchomości nie musi być wartością przyjętą przez bank

Realną wartość nieruchomości stanowi cena, którą jesteśmy gotowi za nią zapłacić. Jeśli znaleźliśmy wymarzone mieszkanie, w pięknej okolicy, wspaniale urządzone i funkcjonalne, to nasze subiektywne jego oceny nie koniecznie muszą zgadzać się z ocenami rzeczoznawcy z banku. To na podstawie jego wytycznych bank wypłaci nam kwotę kredytu. W szczególności może się więc okazać, że wycena banku jest niższa od tej naszej (kwoty transakcyjnej), co skutkowało będzie wypłatą mniejszej kwoty kredytu niż się spodziewaliśmy. Jeśli mamy gotówkę na uzupełnienie wkładu własnego, to nie ma problemu. Jeśli jednak nie jesteśmy w stanie przeskoczyć tego problemu i do zakupu mieszkania niedojdzie, możemy stracić wpłacony zadatek.