{"id":870,"date":"2017-11-30T11:02:56","date_gmt":"2017-11-30T10:02:56","guid":{"rendered":"http:\/\/baransu.pl\/?p=870"},"modified":"2020-05-08T14:27:52","modified_gmt":"2020-05-08T14:27:52","slug":"dylematy-wyboru-lokalizacji","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/baransu.pl\/en\/dylematy-wyboru-lokalizacji\/","title":{"rendered":"Ranking dzielnic Warszawy i dylematy wyboru lokalizacji"},"content":{"rendered":"

W artykule o tym gdzie wybiera\u0107 mieszkanie dla siebie, a gdzie na wynajem, tak \u017ceby mieszkanie zyska\u0142o na warto\u015bci, a my jak najwi\u0119ksz\u0105 stop\u0119 zwrotu z inwestycji.<\/h1>\n

Po pierwsze lokalizacja<\/h2>\n

Szykuj\u0105c si\u0119 do kolejnej inwestycji przegl\u0105damy sporo og\u0142osze\u0144 mieszka\u0144 na sprzeda\u017c. Obserwujemy te\u017c to co dzieje si\u0119 na rynku najmu. Ceny mieszka\u0144 s\u0105 wysokie, a dodatkowo ci\u0105gle zwi\u0119ksza si\u0119 r\u00f3\u017cnica w cenie mi\u0119dzy najta\u0144szymi, a najdro\u017cszymi lokalami (nawet  do 300%).  Najwi\u0119kszy wp\u0142yw na cen\u0119 ma lokalizacja, kupuj\u0105cy s\u0105 r\u00f3wnie\u017c w stanie zap\u0142aci\u0107 wi\u0119cej za wy\u017cszy standard mieszkania (o tym w artykule dost\u0119pnym tu<\/strong>)<\/a>. W \u015ar\u00f3dmie\u015bciu, na \u017boliborzu i na G\u00f3rnym Mokotowie ceny mieszka\u0144 w nowych inwestycjach zaczynaj\u0105 si\u0119 od kilkunastu tysi\u0119cy za m2, a nawet ceny mieszka\u0144 w starszych budynkach do ca\u0142kowitego remontu zbli\u017caj\u0105 si\u0119 do 10 tys. z\u0142 za m2.<\/p>\n

Czym kierujemy si\u0119 przy wyborze mieszkania<\/h2>\n

Ka\u017cdy ma indywidualne preferencje, co do miejsca zamieszkania, niekt\u00f3re osoby marz\u0105 o mieszkaniu w centrum miasta, gdzie b\u0119dzie blisko do restauracji i kafejek, inne natomiast wol\u0105 cisz\u0119 i spok\u00f3j przedmie\u015b\u0107 albo w\u0142asny dom.<\/p>\n

Warto kierowa\u0107 si\u0119 swoimi preferencjami przy wyborze miejsca zamieszkania. W d\u0142u\u017cszym okresie je\u015bli b\u0119dziemy niezadowoleni i tak nie unikniemy kosztownej przeprowadzki.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n

Z mojego do\u015bwiadczenia i z przeprowadzonych rozm\u00f3w wynika, \u017ce mieszkanie kupujemy najch\u0119tniej w miejscach, kt\u00f3re s\u0105 nam znane. Na przyk\u0142ad tam gdzie si\u0119 wychowali\u015bmy lub gdzie wynaj\u0119li\u015bmy pierwsze mieszkanie. To co jest dla nas znane jest nam bli\u017csze i lepiej to oceniamy. Ja mia\u0142am tak z p\u00f3\u0142noc\u0105 Warszawy. Ze wzgl\u0119du na to, \u017ce mieszka\u0142am i pracowa\u0142am na po\u0142udniu, kupuj\u0105c pierwsze mieszkanie nawet nie rozwa\u017ca\u0142am lokalizacji p\u00f3\u0142nocnych i sko\u0144czy\u0142o si\u0119 na Mokotowie (wi\u0119cej o tym mieszkaniu przeczytacie tu:<\/strong>)<\/a><\/p>\n

Warto r\u00f3wnie\u017c patrze\u0107 pod katem d\u0142ugoterminowych plan\u00f3w rodzinnych. Warto wzi\u0105\u0107 od razu wi\u0119ksze mieszkanie, ni\u017c sprzedawa\u0107 mieszkanie za kilka lat. To co zainwestujemy w meble i wyposa\u017cenie ci\u0119\u017cko b\u0119dzie odzyska\u0107 w cenie mieszkania. Inaczej (w innym standardzie) te\u017c wyposa\u017ca si\u0119 mieszkanie dla siebie, a inaczej na wynajem.<\/p>\n

Oczywi\u015bcie warto patrze\u0107 pod k\u0105tem inwestycjnym, szczeg\u00f3lnie je\u015bli rozwa\u017camy mobilno\u015b\u0107 zawodow\u0105. Mieszkanie w lepszej lokalizacji jest bardziej p\u0142ynne i w razie potrzeby szybciej je sprzedamy czy wynajmiemy.<\/p>\n

Kupowanie pod inwestycj\u0119<\/h2>\n

Czyli jak kupowa\u0107 mieszkanie pod inwestycj\u0119?<\/p>\n

Kupowanie mieszka\u0144 pod inwestycj\u0119 rz\u0105dzi si\u0119 innymi prawami. Tutaj nie powinni\u015bmy zamiast osobistych preferencji kierowa\u0107 si\u0119 ch\u0142odn\u0105 kalkulacj\u0105 i w ten spos\u00f3b wybra\u0107 najlepsz\u0105 lokalizacj\u0119 naszej inwestycji.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n

Powinni\u015bmy policzy\u0107 sobie roczn\u0105 stop\u0119 zwrotu, gdzie w najprostszym modelu sum\u0119 rocznego zysku (czynsz po odliczeniu koszt\u00f3w) na inwestycji dzielimy przez warto\u015b\u0107 inwestycji (cena mieszkania + kwota remontu).<\/p>\n

Roczny zysk to mo\u017cemy oszacowa\u0107 na postawie og\u0142osze\u0144 wynajmu mieszka\u0144 o podobnym standardzie w naszej lokalizacji.<\/p>\n

Korzystaj\u0105 z tego wzoru \u0142atwo por\u00f3wnamy mieszkania miedzy sob\u0105 i okre\u015blimy czy warto dane mieszkanie kupi\u0107. Na chwil\u0119 obecn\u0105 kieruj\u0105c sie powy\u017cszym wzorem nie nale\u017cy kupowa\u0107 mieszka\u0144 daj\u0105cych stop\u0119 zwrotu poni\u017cej 5%.<\/p>\n

Kupuj\u0105c mieszkanie na wynajem lub pod inwestycj\u0119 warto kierowa\u0107 si\u0119 preferencjami nabywc\u00f3w je\u015bli chodzi o lokalizacj\u0119 na przyk\u0142ad bazuj\u0105c na wynikach rankingu atrakcyjno\u015bci dzielnic Warszawy, o kt\u00f3rym poni\u017cej.<\/p>\n

Obiecany ranking<\/h2>\n

Ranking dzielnic Warszawy powsta\u0142 w oparciu o ankiet\u0119 wype\u0142nian\u0105 przez doradc\u00f3w agencji nieruchomo\u015bci Metrohouse z Warszawy i okolic. Metrohouse to jedna z najwi\u0119kszych (niestety nie najlepszych…) agencji nieruchomo\u015bci w Polsce, dzia\u0142aj\u0105ca w systemie franczyzowym.<\/p>\n

Ca\u0142o\u015b\u0107 rankingu dost\u0119pna jest tu:<\/a><\/strong><\/p>\n

Doradcy wskazywali dowoln\u0105 liczb\u0119 wybranych dzielnic, kt\u00f3re s\u0105 najcz\u0119\u015bciej odrzucane przez osoby poszukuj\u0105ce mieszka\u0144. Wysoki wska\u017anik procentowy odrzuce\u0144 oznacza du\u017c\u0105 cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 rezygnacji z poszukiwa\u0144 w danej dzielnicy. Dlatego poni\u017csze zestawienie jest w formie antyrankingu, czyli zaczyna si\u0119 od dzielnic najmniej po\u017c\u0105danych.<\/p>\n

Poni\u017cej wyniki rankingu:<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Czyli gdzie kupowa\u0107 mieszkania?<\/h2>\n

Na czele antyrankingu znajduje si\u0119 Bia\u0142o\u0142\u0119ka za ni\u0105 Rembert\u00f3w, nast\u0119pnie Weso\u0142a, Ursus i Wawer. Patrz\u0105c na dane z poprzedniego roku wida\u0107 wyra\u017anie, \u017ce te dzielnice utrzymuj\u0105 czo\u0142owe miejsca je\u015bli chodzi. Potwierdza to te\u017c nasze do\u015bwiadczenie przy szukaniu mieszka\u0144. Na Bia\u0142o\u0142\u0119ce mo\u017cna kupi\u0107 najta\u0144sze mieszkania deweloperskie ju\u017c od ok. 6 tys. z\u0142\/m2. Kupuj\u0105c mieszkanie na wynajem powinni\u015bmy unika\u0107 mieszka\u0144 z czo\u0142\u00f3wki tego rankingu. G\u0142\u00f3wne powody s\u0105 takie, \u017ce mo\u017cemy mie\u0107 problem ze z nalezieniem najemcy na to mieszkanie. Dodatkowo w przypadku konieczno\u015bci lub ch\u0119ci rezygnacji z inwestycji mo\u017cemy mie\u0107 problem z szybkim wyj\u015bciem z inwestycji czyli sprzeda\u017c\u0105 mieszkania. Potencjalna du\u017ca liczba ch\u0119tnych na mieszkania w topowych dzielnicach to dla wynajmuj\u0105cych r\u00f3wnie\u017c mo\u017cliwo\u015b\u0107 wybrania sobie najemc\u00f3w, co znacznie ogranicza ryzyko transakcji ( ju\u017c wkr\u00f3tce na blogu jak wybiera\u0107 sobie najemc\u00f3w).<\/p>\n

Topowe warszawskie dzielnice to: \u015ar\u00f3dmie\u015bcie, Mokot\u00f3w, Ochota, Ursyn\u00f3w, Wola, \u017boliborz.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n

Tam warto szuka\u0107 mieszka\u0144 na wynajem cho\u0107 z drugiej strony ceny w tych dzielnicach s\u0105 najwy\u017csze. Dlatego ka\u017cdorazowo warto sobie dan\u0105 transakcj\u0119 przeliczy\u0107 pod k\u0105tem stopy zwrotu, o kt\u00f3rej pisa\u0142am wcze\u015bniej w artykule.<\/p>\n

Gdzie dokonuje si\u0119 najwi\u0119cej transakcji<\/h2>\n

Jeszcze jedno ciekawe zestawienie, gdzie dokonuje si\u0119 najwi\u0119cej transakcji na rynku. Pokazuje ono, \u017ce o ile Bia\u0142o\u0142\u0119ka jest w czo\u0142\u00f3wce antydzielnic, to atrakcyjna cena za m2 sprawie, \u017ce dokonuje tu si\u0119 sporo transakcji. W czo\u0142\u00f3wce zestawienia Mokot\u00f3w, gdzie podobnie jak na Bia\u0142o\u0142\u0119ce sporo jest nowych inwestycji deweloperskich (wi\u0119kszo\u015b\u0107 z nich poza topowymi lokalizacjami). Ciekawe jest miejsce 2-gie Pragi Po\u0142udnie, kt\u00f3ra znacznie zyska\u0142a w ostatnim czasie. Sami zainwestowali\u015bmy w dwa mieszkania na Pradze Po\u0142udnie, widz\u0105c zmiany, kt\u00f3re zachodz\u0105 w tej dzielnicy, jak r\u00f3wnie\u017c potencja\u0142 do jej rozwoju.<\/p>\n

 \"\"<\/h1>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

W artykule o tym gdzie wybiera\u0107 mieszkanie dla siebie, a gdzie na wynajem, tak \u017ceby mieszkanie zyska\u0142o na warto\u015bci, a my jak najwi\u0119ksz\u0105 stop\u0119 zwrotu z inwestycji. Po pierwsze lokalizacja Szykuj\u0105c si\u0119 do kolejnej inwestycji…<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":2593,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[21,25],"tags":[35,37,40],"class_list":["post-870","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inspiracje-i-trendy","category-porady","tag-inwestycja","tag-lokalizacja","tag-najem"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/870","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=870"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/870\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2594,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/870\/revisions\/2594"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2593"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=870"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=870"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=870"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}