{"id":1414,"date":"2019-06-11T16:29:38","date_gmt":"2019-06-11T14:29:38","guid":{"rendered":"https:\/\/baransu.pl\/?p=1414"},"modified":"2019-11-25T21:13:31","modified_gmt":"2019-11-25T21:13:31","slug":"jak-inwestowac-w-nieruchomosci-zakup-kawalerki-na-wynajem-krok-po-kroku","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/baransu.pl\/en\/jak-inwestowac-w-nieruchomosci-zakup-kawalerki-na-wynajem-krok-po-kroku\/","title":{"rendered":"Zakup kawalerki na wynajem krok po kroku"},"content":{"rendered":"

Zakup mieszkania w celu jego wynajmowania to wci\u0105\u017c bardzo intratny spos\u00f3b na zarabianie \u2013 na pewno korzystniejszy ni\u017c lokata bankowa. Od czego jednak zacz\u0105\u0107? Osoby, kt\u00f3re dopiero zaczynaj\u0105 swoj\u0105 przygod\u0119 z nieruchomo\u015bciami, przewa\u017cnie na start kupuj\u0105 kawalerk\u0119. Mniejsza powierzchnia to tak\u017ce ni\u017csza cena zakupu<\/h2>\n
\n

Kawalerka to popularne okre\u015blenie na ma\u0142e mieszkanie jednopokojowe, cz\u0119sto z aneksem kuchennym zamiast oddzielnej kuchni, najcz\u0119\u015bciej o powierzchni od 20 do 30 metr\u00f3w kwadratowych (cho\u0107 trafiaj\u0105 si\u0119 zar\u00f3wno lokale mniejsze, jak i wi\u0119ksze). S\u0105 atrakcyjne dla kupuj\u0105cych, szczeg\u00f3lnie dla os\u00f3b inwestuj\u0105cych w mieszkania na wynajem, poniewa\u017c dzi\u0119ki niewielkiej powierzchni okazuj\u0105 si\u0119 najta\u0144sze w zakupie. S\u0105 te\u017c ch\u0119tnie wynajmowane, poniewa\u017c osoby poszukuj\u0105ce tymczasowego lokum dla siebie, zazwyczaj wol\u0105 dysponowa\u0107 mniejsz\u0105 powierzchni\u0105, ale za to ponosi\u0107 ni\u017csze koszty, ni\u017c \u017cy\u0107 wygodniej, ale p\u0142ac\u0105c za to wy\u017csz\u0105 cen\u0119.<\/p>\n

Wg danych z portalu Bankier.pl. \u015brednia cena wynajmu mieszkania o powierzchni do 38 mkw. w Warszawie w maju 2019 roku wynosi\u0142a 2 068 z\u0142 miesi\u0119cznie. W przypadku mieszka\u0144 o powierzchni od 38 do 60 mkw. cena by\u0142a wyra\u017anie wy\u017csza \u2013 2 854 z\u0142. Przy zakupie, cena za metr to nieca\u0142e 11 tys. z\u0142 za mkw. w przypadku mieszkania do 38 mw. oraz nieca\u0142e 9,5 tys. z\u0142 za mkw. za mieszkanie od 38 do 60 mkw.<\/p>\n

Zakup lokalu o pow. 30 mkw. b\u0119dzie si\u0119 wi\u0105za\u0142 z kosztem 330 tys. z\u0142, podczas gdy lokum 50-metrowe b\u0119dzie kosztowa\u0142o \u015brednio 475 tys. z\u0142. R\u00f3\u017cnica to 145 tys. z\u0142 . A r\u00f3\u017cnica w przychodach z wynajmu w skali roku? Ok. 9,5 tys. z\u0142. Pocz\u0105tkuj\u0105cemu inwestorowi najcz\u0119\u015bciej \u0142atwiej prze\u0142kn\u0105\u0107 mniejszy o 25-30 proc. zarobek w skali roku ni\u017c wy\u0142o\u017cy\u0107 o 30 proc. wi\u0119ksz\u0105 kwot\u0119 na zakup, szczeg\u00f3lnie, je\u015bli posi\u0142kuje si\u0119 kredytem.<\/p>\n

Najwa\u017cniejsza jest lokalizacja<\/h3>\n

Przyst\u0119puj\u0105c do zakupu kawalerki na wynajem, powinni\u015bmy wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 wiele element\u00f3w. Kluczowa jest jednak lokalizacja. Bez wzgl\u0119du na to, czy najemca b\u0119dzie doje\u017cd\u017ca\u0142 do pracy, czy na studia, b\u0119dzie dla niego bardzo wa\u017cne, aby nie traci\u0107 du\u017co czasu w korkach.<\/p>\n

Zazwyczaj najbardziej po\u017c\u0105dane s\u0105 mieszkania zlokalizowane w centrach miast oraz w dzielnicach okalaj\u0105cych centrum. W przypadku Warszawy znaczenie ma blisko\u015b\u0107 metra. Idea\u0142 to mieszkanie dobrze skomunikowane z centrum i jednocze\u015bnie na cichym osiedlu, w otoczeniu zieleni.<\/p>\n

Warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 tak\u017ce na stan ca\u0142ego budynku (i osiedla). Na pewno \u0142atwiej b\u0119dzie znale\u017a\u0107 najemc\u0119 do mieszkania w \u015bwie\u017co wyremontowanym i zadbanym bloku ni\u017c w sypi\u0105cej si\u0119 kamienicy. Dla coraz wi\u0119kszej rzeszy wynajmuj\u0105cych znaczenie mo\u017ce mie\u0107 tak\u017ce \u0142atwo\u015b\u0107 zaparkowania \u2013 parking przeznaczony specjalnie dla mieszka\u0144c\u00f3w b\u0119dzie dodatkowym atutem. Przy okazji warto si\u0119 upewni\u0107, \u017ce plany rozwoju okolicy nie zak\u0142adaj\u0105, \u017ce np. za rok park za oknem zostanie wyci\u0119ty, a w jego miejscu rozpocznie si\u0119 budowa trasy szybkiego ruchu\u2026<\/p>\n

Mniej trzeba si\u0119 przejmowa\u0107 stanem samej kawalerki. Czasem lepiej kupi\u0107 mieszkanie w gorszym stanie i dzi\u0119ki temu wynegocjowa\u0107 ni\u017csz\u0105 cen\u0119, ni\u017c poszukiwa\u0107 lokalu \u015bwie\u017co po remoncie (co znacznie podwy\u017cszy cen\u0119 lokalu). Bardzo cz\u0119sto koszt od\u015bwie\u017cenia lub nawet modernizacji mieszkania b\u0119dzie ni\u017cszy, ni\u017c „wytargowana” przy zakupie zni\u017cka.<\/em><\/p>\n

Czas na formalno\u015bci<\/h3>\n

Kolejna wa\u017cna sprawa to dokumentacja. Je\u015bli znale\u017ali\u015bmy ju\u017c kawalerk\u0119 w dobrej lokalizacji, pozostaje zadba\u0107 o sprawy formalne. Aby ustali\u0107, czy osoba, kt\u00f3ra sprzedaje mieszkanie na pewno jest w\u0142a\u015bcicielem mieszkania, potrzebujemy sprawdzi\u0107 dow\u00f3d osobisty w\u0142a\u015bciciela, aktualny wypis z ksi\u0119gi wieczystej (mo\u017cemy te\u017c skorzysta\u0107 z internetowego serwisu Elektroniczne Ksi\u0119gi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwo\u015bci), a tak\u017ce akt notarialny, na podstawie kt\u00f3rego obecny w\u0142a\u015bciciel kupi\u0142, otrzyma\u0142 lub przej\u0105\u0142 mieszkanie.<\/p>\n

Nawet je\u015bli na tym etapie wszystko si\u0119 zgadza, koniecznie powinni\u015bmy sprawdzi\u0107, czy nieruchomo\u015b\u0107 nie jest obci\u0105\u017cona hipotek\u0105 lub innymi d\u0142ugami. Pierwsza sprawa to zad\u0142u\u017cenie wobec sp\u00f3\u0142dzielni lub wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej. Druga \u2013 ksi\u0119ga wieczysta. W dziale III widniej\u0105 roszczenia ci\u0105\u017c\u0105ce na mieszkaniu, a w dziale IV wpisana jest ewentualna hipoteka.<\/p>\n

Dodatkowo warto tak\u017ce upewni\u0107 si\u0119, czy mieszkanie nie jest obci\u0105\u017cone op\u0142atami zwi\u0105zanymi z prowadzon\u0105 przez w\u0142a\u015bciciela dzia\u0142alno\u015bci\u0105 gospodarcz\u0105. Na nasz\u0105 pro\u015bb\u0119 powinien on dostarczy\u0107 za\u015bwiadczenia ZUS i US potwierdzaj\u0105ce brak zaleg\u0142o\u015bci w p\u0142aconych sk\u0142adkach i podatkach.<\/p>\n

Problemy mog\u0105 te\u017c wynika\u0107 z zakupu mieszkania z lokatorami. Trzeba wi\u0119c upewni\u0107 si\u0119, \u017ce w kupowanej nieruchomo\u015bci nikt nie jest zameldowany. W samym akcie notarialnym kupna-sprzeda\u017cy dobrze jest zawrze\u0107 o\u015bwiadczenie sprzedaj\u0105cego, \u017ce lokal nie jest przedmiotem najmu, podnajmu, u\u017cyczenia, dzier\u017cawy lub jakichkolwiek innych roszcze\u0144.<\/p>\n

Je\u015bli mieszkanie chcemy sfinansowa\u0107 kredytem, po sprawdzeniu dokumentacji i upewnieniu si\u0119 co do braku zad\u0142u\u017cenia i lokator\u00f3w, powinni\u015bmy podpisa\u0107 z w\u0142a\u015bcicielem umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105. W umowie nale\u017cy szczeg\u00f3\u0142owo opisa\u0107 stan lokalu (w tym wyst\u0119puj\u0105ce usterki), a tak\u017ce te elementy wyposa\u017cenia i umeblowania, kt\u00f3re przejmiemy wraz z nieruchomo\u015bci\u0105. Umowa przedwst\u0119pna nie musi zosta\u0107 podpisana w formie aktu notarialnego, ale jest to zalecane dla wi\u0119kszego bezpiecze\u0144stwa obydwu stron. Podpisuj\u0105c umow\u0119 zwr\u00f3\u0107my uwag\u0119 na to, czy zgadzamy si\u0119 zap\u0142aci\u0107 zaliczk\u0119 (zwrotn\u0105, je\u015bli transakcja nie dojdzie do skutku) czy zadatek (bezzwrotny, gdy do umowy nie dojdzie z winy kupuj\u0105cego lub np. banku).<\/p>\n

Przygotowanie do wynajmu<\/h3>\n

Mieszkanie wybrane, formalno\u015bci dope\u0142nione \u2013 oto stali\u015bmy si\u0119 w\u0142a\u015bcicielami kawalerki, na kt\u00f3rej ju\u017c wkr\u00f3tce zaczniemy zarabia\u0107\u2026 Ale spokojnie, bo zanim do tego dojdzie, zazwyczaj czeka nas jeszcze du\u017co pracy.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Zale\u017cno\u015b\u0107 jest prosta. Poza lokalizacj\u0105 i powierzchni\u0105, na cen\u0119 wynajmu wp\u0142yw b\u0119dzie mia\u0142 przede wszystkim standard lokalu. Dlatego zazwyczaj op\u0142aca si\u0119 przeprowadzi\u0107 gruntowny remont, a cz\u0119sto nawet zmodernizowa\u0107 ca\u0142e mieszkanie oraz zadba\u0107 o estetyczne i funkcjonalne wyposa\u017cenie. Warto przejrze\u0107 portale i czasopisma wn\u0119trzarskie, by zapozna\u0107 si\u0119 z aktualnymi trendami. Najwygodniejsza opcja to nawi\u0105zanie wsp\u00f3\u0142pracy z firm\u0105, kt\u00f3ra przygotuje mieszkanie na wynajem \u2013 zajmie si\u0119 remontem, aran\u017cacj\u0105, a nawet sesj\u0105 zdj\u0119ciow\u0105 i og\u0142oszeniem.<\/p>\n

Niestety, niekt\u00f3rych mebli idealnych do kawalerki, nie kupimy w sklepie \u2013 b\u0119d\u0105 musia\u0142y zosta\u0107 wykonane na zam\u00f3wienie. A skoro do lokalu zapraszamy stolarza, zam\u00f3wmy tak\u017ce szafy na wymiar, poniewa\u017c odpowiednia ilo\u015b\u0107 miejsca do przechowywania w male\u0144kim mieszkaniu to jedna z najwa\u017cniejszych kwestii z punktu widzenia najemcy. Atutami b\u0119d\u0105 tak\u017ce takie elementy wyposa\u017cenia jak pralka, zmywarka, piekarnik czy p\u0142yta indukcyjna (wystarczy dwupalnikowa). Nie musz\u0105 by\u0107 to sprz\u0119ty z g\u00f3rnej p\u00f3\u0142ki cenowej, ale dobrze, by ich jako\u015b\u0107 gwarantowa\u0142a d\u0142ugotrwa\u0142e i bezproblemowe u\u017cytkowanie.<\/p>\n

Osoba, kt\u00f3ra przed wynaj\u0119ciem lokalu b\u0119dzie ogl\u0105da\u0142a r\u00f3\u017cne mieszkania, z pewno\u015bci\u0105 zwr\u00f3ci uwag\u0119 na to, kt\u00f3re zrobi na niej najlepsze pierwsze wra\u017cenie. Nie zapominajmy wi\u0119c, by mieszkanie by\u0142o \u0142adnie umeblowane (co niekoniecznie oznacza „drogo”). Podczas wizyty warto tak\u017ce wstawi\u0107 wazon ze \u015bwie\u017cymi kwiatami i rozpyli\u0107 delikatny, przyjemny zapach. To z pewno\u015bci\u0105 sprawi, \u017ce go\u015b\u0107 spojrzy na mieszkanie przychylniejszym okiem.<\/p>\n

Szukamy najemcy<\/h3>\n

Je\u015bli mieszkanie jest ju\u017c tak pi\u0119kne, \u017ce sami mieliby\u015bmy ochot\u0119 w nim zamieszka\u0107, pozostaje nam zamie\u015bci\u0107 og\u0142oszenia w portalach z ofertami nieruchomo\u015bci i czeka\u0107 na odpowiedniego najemc\u0119. Odpowiedniego, to znaczy takiego, kt\u00f3ry nie zdewastuje mieszkania i b\u0119dzie regularnie p\u0142aci\u0142 czynsz oraz inne op\u0142aty wynikaj\u0105ce z umowy. Istotne mo\u017ce by\u0107 tak\u017ce, by nie uprzykrza\u0142 \u017cycia s\u0105siadom np. g\u0142o\u015bnym lub niekulturalnym zachowaniem.<\/p>\n

Wiele informacji o potencjalnym najemcy mo\u017cemy uzyska\u0107 ju\u017c podczas pierwszej rozmowy lub ogl\u0119dzin lokalu. Nie b\u0105d\u017amy oboj\u0119tni na pierwsze wra\u017cenie i uwa\u017cnie ws\u0142uchujmy si\u0119 w to, co dana osoba m\u00f3wi na sw\u00f3j temat. Bardzo cz\u0119sto \u2013 nawet bez dopytywania \u2013 dowiemy si\u0119 o problemach z poprzednim mieszkaniem, o trudno\u015bciach finansowych lub nawet partnerskich. Niekt\u00f3re z tych fakt\u00f3w mog\u0105 mie\u0107 wp\u0142yw na p\u00f3\u017aniejszy przebieg wynajmu.<\/p>\n

Warto zapyta\u0107, dlaczego dana osoba poszukuje nowego lokum, czy te\u017c jaka jest jej sytuacja zawodowa. Istotne jest tak\u017ce, czy kandydat mo\u017ce zadeklarowa\u0107, \u017ce b\u0119dzie wynajmowa\u0142 mieszkanie przez okre\u015blony czas \u2013 np. przez rok. Najlepiej za\u017c\u0105da\u0107 od najemcy dowodu, \u017ce posiada sta\u0142e \u017ar\u00f3d\u0142o dochodu \u2013 np. umowy o prac\u0119. Pami\u0119tajmy, \u017ce na ka\u017cdym etapie, je\u015bli b\u0119dziemy mieli w\u0105tpliwo\u015bci co do wynajmuj\u0105cego, mo\u017cemy si\u0119 wycofa\u0107 i nie podpisywa\u0107 z nim umowy.<\/p>\n

Nawet je\u015bli wszystko oka\u017ce si\u0119 w najlepszym porz\u0105dku, warto nie tylko wyra\u017anie zaznaczy\u0107, jak istotne b\u0119d\u0105 dla nas terminowe p\u0142atno\u015bci, ale te\u017c ustali\u0107 wysoko\u015b\u0107 kaucji na wypadek szk\u00f3d oraz sporz\u0105dzi\u0107 protok\u00f3\u0142 zdawczo-odbiorczy podczas przekazywania mieszkania. W umowie nale\u017cy wyra\u017anie zaznaczy\u0107 termin i spos\u00f3b op\u0142acania czynszu i op\u0142at eksploatacyjnych, a tak\u017ce konsekwencje w sytuacji op\u00f3\u017anie\u0144 w p\u0142atno\u015bciach, zniszcze\u0144 w lokalu lub skarg s\u0105siad\u00f3w.<\/p>\n

Tak zabezpieczeni, mo\u017cemy przyst\u0105pi\u0107 do wynajmu i wreszcie zacz\u0105\u0107 zarabia\u0107. W przypadku, gdy w kawalerce zamieszka osoba o stabilnej sytuacji finansowej, a z jej obecno\u015bci\u0105 w lokalu nie b\u0119d\u0105 wi\u0105za\u0142y si\u0119 \u017cadne problemy (a tak jest w zdecydowanej wi\u0119kszo\u015bci sytuacji), mo\u017cemy uzyska\u0107 atrakcyjne \u017ar\u00f3d\u0142o dochodu. Co wa\u017cne, przez wi\u0119kszo\u015b\u0107 czasu b\u0119dzie to doch\u00f3d pasywny, a wi\u0119c niewymagaj\u0105cy naszego zaanga\u017cowania. A gdy inwestycja zacznie si\u0119 zwraca\u0107, warto pomy\u015ble\u0107 o kolejnym mieszkaniu na wynajem i w ten spos\u00f3b powi\u0119kszy\u0107 skal\u0119 swojego nieruchomo\u015bciowego biznesu.<\/p>\n

—————————————————————————————————————–<\/p>\n

Na zdj\u0119ciach jedna z naszych realizacji kawalerka na Pradze Po\u0142udnie.<\/a><\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zakup mieszkania w celu jego wynajmowania to wci\u0105\u017c bardzo intratny spos\u00f3b na zarabianie \u2013 na pewno korzystniejszy ni\u017c lokata bankowa. Od czego jednak zacz\u0105\u0107? Osoby, kt\u00f3re dopiero zaczynaj\u0105 swoj\u0105 przygod\u0119 z nieruchomo\u015bciami, przewa\u017cnie na start…<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":1530,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[],"class_list":["post-1414","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porady"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1414","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1414"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1414\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1531,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1414\/revisions\/1531"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1530"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1414"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1414"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1414"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}