{"id":1409,"date":"2019-03-22T14:45:12","date_gmt":"2019-03-22T13:45:12","guid":{"rendered":"https:\/\/baransu.pl\/?p=1409"},"modified":"2019-11-25T21:22:17","modified_gmt":"2019-11-25T21:22:17","slug":"inwestycja-w-mieszkania-na-wynajem-czy-to-sie-jeszcze-oplaca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/baransu.pl\/en\/inwestycja-w-mieszkania-na-wynajem-czy-to-sie-jeszcze-oplaca\/","title":{"rendered":"Inwestycja w mieszkania na wynajem \u2013 czy to si\u0119 jeszcze op\u0142aca?"},"content":{"rendered":"

Poni\u017cszy tekst-wywiad zosta\u0142 opublikowany na ceo.com.pl<\/a><\/p>\n

———————————————————————————————————————————-<\/p>\n

Ceny mieszka\u0144 w du\u017cych miastach, a szczeg\u00f3lnie w Warszawie, osi\u0105gn\u0119\u0142y tak wysoki poziom, \u017ce teraz mog\u0105 ju\u017c tylko spada\u0107 \u2013 tak twierdz\u0105 niekt\u00f3rzy eksperci. R\u00f3wnie\u017c ceny wynajmu mieszka\u0144 s\u0105 obecnie wysokie. Ryzyko, \u017ce to ju\u017c koniec wzrost\u00f3w, mo\u017ce hamowa\u0107 inwestor\u00f3w \u2013 ale czy s\u0142usznie?<\/strong><\/p>\n

\u015arednia cena za 1m2<\/sup> mieszkania dost\u0119pnego na wolnym rynku w Warszawie w IV kwartale 2018 roku mie\u015bci\u0142a si\u0119 w granicach od 8 tys. z\u0142 do 9,5 tys. z\u0142 w Warszawie w zale\u017cno\u015bci od powierzchni nieruchomo\u015bci. Natomiast u\u015bredniona cena ofertowa za wynajem mieszkania w Warszawie, w grudniu 2018 roku wynosi\u0142a ok. 4,5 tys. z\u0142 miesi\u0119cznie. Trzeba jednak mie\u0107 na uwadze, \u017ce \u015brednie ceny obejmuj\u0105 lokale o rozmaitym standardzie i w praktyce zakup lub wynajem mieszkania w dobrym stanie i w atrakcyjnej lokalizacji praktycznie zawsze b\u0119dzie si\u0119 wi\u0105za\u0142 z wy\u017cszymi kosztami.<\/p>\n

\u2013 Wi\u0119kszo\u015b\u0107 inwestor\u00f3w, z kt\u00f3rymi pracuj\u0119, traktuje mieszkania jako \u017ar\u00f3d\u0142o pasywnego dochodu. Mieszkania nadal daj\u0105 kilkakrotnie wy\u017csze stopy zwrotu ni\u017c lokata bankowa. My\u015bl\u0119, \u017ce realna stopa zwrotu z najmu, je\u015bli chodzi o mieszkania w Warszawie, i to nawet po odliczeniu koszt\u00f3w wsp\u00f3\u0142pracy z firm\u0105 zewn\u0119trzn\u0105, to 6-8% w skali roku. A stopa ta nie bierze pod uwag\u0119 wzrostu cen mieszkania w czasie. Co wa\u017cne, ze wzgl\u0119du na obecn\u0105 p\u0142ynno\u015b\u0107 rynku nieruchomo\u015bci, w razie potrzeby mieszkanie mo\u017cna szybko i korzystnie odsprzeda\u0107<\/em> \u2013 m\u00f3wi Marta Boche\u0144ska-Pachuta z firmy Baransu, kt\u00f3ra przygotowuje mieszkania na wynajem na zlecenie os\u00f3b prywatnych.<\/p>\n

Szybki wynajem \u2013 trudniejszy zakup<\/h2>\n

\"\"<\/p>\n

Na razie z rynku nie dochodz\u0105 wyra\u017ane sygna\u0142y, kt\u00f3re \u015bwiadczy\u0142yby o ewentualnym kryzysie. Owszem, w styczniu 2019 roku \u015brednia cena ofertowa mieszkania na wynajem w Warszawie spad\u0142a w stosunku do grudnia, jednak kilkuprocentowe wzrosty i spadki w poszczeg\u00f3lnych miesi\u0105cach roku s\u0105 normalne i nie musz\u0105 \u015bwiadczy\u0107 o jakimkolwiek trwa\u0142ym trendzie.<\/p>\n

Najlepszy przyk\u0142ad, to \u017ce czas od zamieszczenia og\u0142oszenia o mieszkaniu na wynajem, do znalezienia najemcy wynosi ok. 1-2 dni. R\u00f3\u017cnica jest jedynie taka, \u017ce dzi\u015b ju\u017c (inaczej ni\u017c jeszcze kilkana\u015bcie miesi\u0119cy temu) nie dotyczy to dowolnej oferty, ale nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ra zosta\u0142a wyremontowana, odpowiednio urz\u0105dzona, wyposa\u017cona, a do tego znajduje si\u0119 w dobrej lokalizacji.<\/p>\n

Rynek wynajmu coraz bardziej si\u0119 profesjonalizuje, w zwi\u0105zku z czym rosn\u0105 te\u017c oczekiwania najemc\u00f3w. Ju\u017c na etapie analizowania og\u0142osze\u0144, zwracaj\u0105 oni uwag\u0119 na dobrej jako\u015bci zdj\u0119cia, na standard lokalu, jego funkcjonalno\u015b\u0107 czy umeblowanie. Je\u015bli mamy do dyspozycji mieszkanie, kt\u00f3re ju\u017c samym wygl\u0105dem pozytywnie przykuwa uwag\u0119, z wynajmem nie powinno by\u0107 problemu.<\/p>\n

\u2013 Zauwa\u017calnie trudniej jest z dost\u0119pno\u015bci\u0105 mieszka\u0144 do zakupu i inwestycji. Jest ich coraz mniej i coraz trudniej o okazyjn\u0105 cen\u0119. Najlepsze lokale sprzedawane s\u0105 w kilka dni, a czasem nawet w jeden dzie\u0144. Obecnie rynek nieruchomo\u015bci w Warszawie przypomina d\u017cungl\u0119, w kt\u00f3rej osoba bez do\u015bwiadczenia mo\u017ce si\u0119 \u0142atwo zgubi\u0107<\/em> \u2013 m\u00f3wi Marta Boche\u0144ska-Pachuta.<\/p>\n

W co inwestowa\u0107?<\/h2>\n

Inwestowanie w nieruchomo\u015bci w najwi\u0119kszych miastach w Polsce, a szczeg\u00f3lnie w Warszawie, nadal wydaje si\u0119 stosunkowo bezpieczne. Rozw\u00f3j rynku jest bowiem zgodny z globalnymi trendami w zakresie rozwoju metropolii. Warszawa, jako miasto o najwi\u0119kszym znaczeniu biznesowym w Polsce i o coraz mocniejszej pozycji na mapie Europy, prawdopodobnie nie wy\u0142amie si\u0119 z tego trendu. Do stolicy nie tylko przeprowadzaj\u0105 si\u0119 Polacy z innych region\u00f3w kraju, ale przyje\u017cd\u017caj\u0105 te\u017c obcokrajowcy \u2013 r\u00f3wnie\u017c ci o dobrej sytuacji materialnej. W efekcie zainteresowanie mieszkaniami, kt\u00f3re mo\u017cna kupi\u0107 lub wynaj\u0105\u0107 powinno by\u0107 d\u0142ugotrwa\u0142e, a inwestowanie w nieruchomo\u015bci \u2013 pozbawione wi\u0119kszego ryzyka.<\/p>\n

Oczywi\u015bcie, kupowanie mieszka\u0144 na wynajem to nie jedyny spos\u00f3b, w jaki mo\u017cna inwestowa\u0107 w nieruchomo\u015bci. Je\u015bli mamy czas, mo\u017cemy zainteresowa\u0107 si\u0119 tzw. flipami, czyli mieszkaniami do odsprzeda\u017cy. Mo\u017cemy np. poszukiwa\u0107 zaniedbanych (i przez to ta\u0144szych) mieszka\u0144, kupowa\u0107 je, remontowa\u0107, a nast\u0119pnie odsprzedawa\u0107 z du\u017cym zyskiem.  Musimy jednak pami\u0119ta\u0107, \u017ce b\u0119dzie si\u0119 to wi\u0105za\u0142o z du\u017cymi nak\u0142adami si\u0142 i \u015brodk\u00f3w. Niestety, niedo\u015bwiadczony inwestor mo\u017ce \u0142atwo w takiej inwestycji \u201eumoczy\u0107\u201d oszcz\u0119dno\u015bci swojego \u017cycia (lub co gorsza \u2013 pieni\u0105dze z kredytu). Mo\u017ce si\u0119 zdarzy\u0107, \u017ce po kosztownym remoncie, na rynku nie znajdziemy nabywc\u00f3w gotowych zap\u0142aci\u0107 nam tak\u0105 cen\u0119, jakiej si\u0119 spodziewali\u015bmy. Wynajem bywa pod tym wzgl\u0119dem pewniejszy, a cen\u0119 najmu mo\u017cna modyfikowa\u0107 w czasie, stosownie do sytuacji na rynku.<\/p>\n

A skoro wynajem ma sens, to mo\u017ce warto zdecydowa\u0107 si\u0119 na wynajem kr\u00f3tkoterminowy, dla turyst\u00f3w oraz os\u00f3b odwiedzaj\u0105cych du\u017ce miasta s\u0142u\u017cbowo? To te\u017c mo\u017ce by\u0107 ciekawy pomys\u0142, ale \u2013 przynajmniej w Warszawie \u2013 na obecn\u0105 chwil\u0119 nie zawsze najkorzystniejszy. Przy cenie 200 z\u0142 za dob\u0119 i ob\u0142o\u017ceniu na poziomie 20 dni w miesi\u0105cu, z wynajmu kr\u00f3tkoterminowego otrzymamy 4.000 z\u0142. Od tego nale\u017cy odliczy\u0107 podatki i rozmaite koszty, takie jak m.in. prowizja dla portalu z rezerwacjami, koszty sprz\u0105tania lokalu po ka\u017cdym go\u015bciu, czy te\u017c uzupe\u0142niania wyposa\u017cenia. Do tego dochodzi konieczno\u015b\u0107 bardziej czasoch\u0142onnej obs\u0142ugi klienta \u2013 odpowiadania na pytania, rozwi\u0105zywania rozmaitych problem\u00f3w oraz wi\u0119ksze ryzyko, \u017ce w\u015br\u00f3d du\u017cej liczby najemc\u00f3w nie wszyscy b\u0119d\u0105 zachowywali si\u0119 odpowiednio, szanuj\u0105c spok\u00f3j s\u0105siad\u00f3w oraz nasz\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107.<\/p>\n

Tymczasem przy wynajmie d\u0142ugoterminowym korzy\u015bci finansowe mog\u0105 by\u0107 podobne przy znacznie mniejszym zaanga\u017cowaniu czasu oraz przy mniejszym ryzyku problem\u00f3w z najemcami. W tym przypadku jeden klient mo\u017ce korzysta\u0107 z danej nieruchomo\u015bci nawet przez kilka lat \u2013 a nie przez kilka dni.<\/p>\n

Ryzyko mo\u017cna ograniczy\u0107<\/h2>\n

Wszelkie przewidywania na temat tego, jak zachowa si\u0119 rynek w przysz\u0142o\u015bci, obarczone s\u0105 sporym ryzykiem b\u0142\u0119du. Za\u0142\u00f3\u017cmy jednak, \u017ce obecna sytuacja \u2013 cho\u0107 to ma\u0142o prawdopodobne \u2013 faktycznie ulegnie pogorszeniu z punktu widzenia inwestor\u00f3w. Czy bior\u0105c pod uwag\u0119 takie ryzyko, nadal warto interesowa\u0107 si\u0119 mieszkaniami na wynajem?<\/p>\n

\u2013 Zdecydowanie, tak. Pi\u0119kne mieszkania w doskona\u0142ych lokalizacjach zawsze si\u0119 wynajm\u0105 i potencjalny kryzys dotknie je najmniej. By\u0107 mo\u017ce w trudniejszym okresie czekanie na najemc\u0119 b\u0119dzie trwa\u0142o d\u0142u\u017cej, by\u0107 mo\u017ce ceny b\u0119d\u0105 okresowo ni\u017csze, ale w por\u00f3wnaniu np. z lokatami bankowymi, inwestowanie w nieruchomo\u015bci nadal pozostanie znacznie korzystniejsze \u2013 uwa\u017ca Marta Boche\u0144ska-Pachuta.<\/p>\n

Sekret tkwi w tym, by inwestowa\u0107 w mieszkania w odpowiednich lokalizacjach i o podwy\u017cszonym standardzie \u2013 to najlepszy spos\u00f3b na ograniczenie ryzyka. W tym znaczeniu wyszukiwanie korzystnych cenowo lokali w dzielnicach Warszawy, kt\u00f3re w sonda\u017cach s\u0105 wskazywane przez wynajmuj\u0105cych jako ma\u0142o atrakcyjne (np. Rembert\u00f3w, Bia\u0142o\u0142\u0119ka, Weso\u0142a) jest obarczone wi\u0119kszym ryzykiem ni\u017c kupowanie lokali dro\u017cszych, ale w ch\u0119tniej wybieranych dzielnicach (\u015ar\u00f3dmie\u015bcie, Mokot\u00f3w, Ursyn\u00f3w).<\/p>\n

Warszawa to stolica europejska, kt\u00f3ra szybko nadrabia braki. W zwi\u0105zku z tym nieruchomo\u015bci w Warszawie dro\u017cej\u0105, a najwi\u0119kszych wzrost\u00f3w nale\u017cy si\u0119 spodziewa\u0107 w dzielnicach centralnych. Obecnie mo\u017cna jeszcze czasem znale\u017a\u0107 jak\u0105\u015b \u201epere\u0142k\u0119\u201d, tzn. nieruchomo\u015b\u0107 w dobrej lokalizacji i w cenie niewiele wy\u017cszej ni\u017c na obrze\u017cach miasta.  Ale za 10 lat znalezienie takich lokali b\u0119dzie du\u017co trudniejsze. Dlatego na razie jeszcze wci\u0105\u017c jest dobry czas na zakup nieruchomo\u015bci z przeznaczeniem na wynajem<\/em> \u2013 podkre\u015bla przedstawicielka Baransu.<\/p>\n

Wy\u017cszy standard \u2013 wi\u0119kszy zysk<\/h2>\n

\"\"<\/p>\n

Warto przy tym zauwa\u017cy\u0107, jak zr\u00f3\u017cnicowana jest sytuacja w centralnych dzielnicach najwi\u0119kszych miast. Cena najmu mo\u017ce si\u0119 diametralnie r\u00f3\u017cni\u0107 w zale\u017cno\u015bci od typu budynku i standardu wyposa\u017cenia. Np. w Warszawie \u2013 2-pokojowe mieszkanie w \u015ar\u00f3dmie\u015bciu mo\u017cemy wynaj\u0105\u0107 za 2 tys. (niski standard), za 4 tys. (dobry standard), a nawet za 10 tys. z\u0142 (w presti\u017cowych budynkach typu Cosmopolitan, czy Z\u0142ota 44).<\/p>\n

R\u00f3\u017cnice dla w\u0142a\u015bciciela lokalu, szczeg\u00f3lnie gdy spojrzymy na nie w skali roku \u2013 ogromne! Tymczasem samo podwy\u017cszenie standardu lokalu nie musi by\u0107 szczeg\u00f3lnie kosztowne.  Bior\u0105c pod uwag\u0119 dost\u0119pno\u015b\u0107 materia\u0142\u00f3w i umeblowania oraz wyszukuj\u0105c korzystne oferty w internecie, mo\u017cemy stosunkowo niedrogo wyposa\u017cy\u0107 mieszkanie w taki spos\u00f3b, by jego warto\u015b\u0107 w oczach najemc\u00f3w wzros\u0142a.<\/p>\n

I cho\u0107 mieszkanie w zwyk\u0142ym bloku lub kamienicy zapewne nie osi\u0105gnie przez to presti\u017cu Cosmopolitana, to jednak zysk inwestora z inwestycji mo\u017ce by\u0107 wy\u017cszy, ni\u017c w przypadku wynaj\u0119cia przys\u0142owiowych \u201eczterech \u015bcian\u201d bez wyposa\u017cenia lub z PRL-owsk\u0105 meblo\u015bciank\u0105. Tak naprawd\u0119 wiele zale\u017cy od inwencji i zaanga\u017cowania samego inwestora. Ma on ogromny wp\u0142yw na to, czy inwestycja w wynajem oka\u017ce si\u0119 op\u0142acalna i jak du\u017cy zwrot przyniesie.<\/p>\n

CC BY\/ Jesse Bridgewater  \/ Pixaby<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Poni\u017cszy tekst-wywiad zosta\u0142 opublikowany na ceo.com.pl ———————————————————————————————————————————- Ceny mieszka\u0144 w du\u017cych miastach, a szczeg\u00f3lnie w Warszawie, osi\u0105gn\u0119\u0142y tak wysoki poziom, \u017ce teraz mog\u0105 ju\u017c tylko spada\u0107 \u2013 tak twierdz\u0105 niekt\u00f3rzy eksperci. R\u00f3wnie\u017c ceny wynajmu mieszka\u0144…<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":1534,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[24,25],"tags":[],"class_list":["post-1409","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inwestycje","category-porady"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1409","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1409"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1409\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1535,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1409\/revisions\/1535"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1534"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1409"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1409"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1409"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}