{"id":1280,"date":"2017-08-28T22:06:31","date_gmt":"2017-08-28T20:06:31","guid":{"rendered":"http:\/\/baransu.pl\/?p=814"},"modified":"2020-05-08T14:49:12","modified_gmt":"2020-05-08T14:49:12","slug":"kupujemy-mieszkanie-z-rynku-wtornego","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/baransu.pl\/en\/kupujemy-mieszkanie-z-rynku-wtornego\/","title":{"rendered":"Kupujemy mieszkanie z rynku wt\u00f3rnego"},"content":{"rendered":"<h1>Na co powinni\u015bmy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 przy zakupie mieszkania na rynku wt\u00f3rnym<\/h1>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2>Zakup nieruchomo\u015bci na rynku wt\u00f3rnym jest bezpieczniejszy, ale te\u017c trzeba uwa\u017ca\u0107<\/h2>\n<p>Kupuj\u0105c mieszkanie od dewelopera cz\u0119sto decydujemy si\u0119 na przys\u0142owiow\u0105 &#8222;dziur\u0119 w ziemi&#8221;. Wp\u0142acaj\u0105c kolejne transze mo\u017cemy \u015bledzi\u0107 post\u0119py na budowie, ale <strong>a\u017c do ko\u0144ca nie wiemy, jak deweloper wywi\u0105\u017ce si\u0119 z naszej umowy<\/strong>. Zaskoczy\u0107 mo\u017ce nas standard wyko\u0144czenia budynku, odczuwalna przestrze\u0144 przy faktycznym metra\u017cu, prawdziwy widok z okna. Tymczasem decyduj\u0105c si\u0119 na zakup mieszkania na rynku wt\u00f3rnym <strong>unikamy tego ryzyka<\/strong>. Nasze mieszkanie fizycznie istnieje, mo\u017cna je obejrze\u0107, dotkn\u0105\u0107, sprawdzi\u0107 jego ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105. To niew\u0105tpliwe <strong>plusy zakupu na rynku wt\u00f3rnym<\/strong> &#8211; na co nale\u017cy jednak uwa\u017ca\u0107? Na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119? Jakich mieszka\u0144 si\u0119 wystrzega\u0107?<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Mieszkanie mo\u017cemy kupi\u0107 wy\u0142\u0105cznie od jego w\u0142a\u015bciciela<\/h3>\n<p>Prawid\u0142owa <strong>identyfikacja w\u0142a\u015bciciela<\/strong> to bardzo wa\u017cna kwestia, bo tylko on (jedna osoba, ma\u0142\u017ce\u0144stwo, instytucja) lub ustanowiony przez niego pe\u0142nomocnik mog\u0105 mieszkanie nam sprzeda\u0107. Na etapie wst\u0119pnego ogl\u0105dania mieszkania mo\u017cemy ograniczy\u0107 si\u0119 do rozm\u00f3w i spotka\u0144 z osobami pomagaj\u0105cymi w\u0142a\u015bcicielowi sprzeda\u0107 mieszkanie (np. z agentem nieruchomo\u015bci, s\u0105siadem pokazuj\u0105cym mieszkanie, z kim\u015b z rodziny w\u0142a\u015bciciela). Je\u015bli jednak jeste\u015bmy powa\u017cnie zainteresowani zakupem lokum, konieczny b\u0119dzie <strong>bezpo\u015bredni kontakt z w\u0142a\u015bcicielem<\/strong>. Aby ustali\u0107, czy osoba jest na pewno w\u0142a\u015bcicielem mieszkania, potrzebujemy sprawdzi\u0107:<\/p>\n<ul>\n<li>dow\u00f3d osobisty w\u0142a\u015bciciela,<\/li>\n<li>aktualny wypis z ksi\u0119gi wieczystej (dzia\u0142 II, ksi\u0119gi wieczyste mo\u017cna za darmo sprawdzi\u0107 w serwisie <a href=\"https:\/\/ekw.ms.gov.pl\">Elektroniczne Ksi\u0119gi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwo\u015bci<\/a>),<\/li>\n<li>akt notarialny, na podstawie kt\u00f3rego obecny w\u0142a\u015bciciel kupi\u0142, otrzyma\u0142 lub przej\u0105\u0142 dane mieszkanie.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p><strong>Oczywi\u015bcie sprawdzeniem wszystkich formalno\u015bci zajmie si\u0119 r\u00f3wnie\u017c notariusz, ale lepiej zrobi\u0107 to zawczasu samemu. Mo\u017ce si\u0119 wszak okaza\u0107, \u017ce stan w\u0142a\u015bcicielski nieruchomo\u015bci uniemo\u017cliwia jej \u0142atw\u0105 sprzeda\u017c &#8211; lepiej tak\u0105 okoliczno\u015b\u0107 wykluczy\u0107 lub spr\u00f3bowa\u0107 j\u0105 wyprowadzi\u0107 ju\u017c na samym pocz\u0105tku.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Mieszkanie obci\u0105\u017cone d\u0142ugami<\/h3>\n<p>Kupuj\u0105c mieszkanie na rynku wt\u00f3rnym musimy mie\u0107 \u015bwiadomo\u015b\u0107, \u017ce <strong>ma ono swoja histori\u0119<\/strong> zwi\u0105zan\u0105 z poprzednimi w\u0142a\u015bcicielami. Mogli oni wzi\u0105\u0107 na mieszkanie kredyt, zabezpieczy\u0107 hipotek\u0105 inne swoje po\u017cyczki, czy ustanowi\u0107 na nim umow\u0119 do\u017cywocia (umowa, w kt\u00f3rej zbywca nieruchomo\u015bci przenosi w\u0142asno\u015b\u0107 na nabywc\u0119, nabywca za\u015b zobowi\u0105zuje si\u0119 zapewni\u0107 zbywcy do\u017cywotnie utrzymanie). Mieszkanie funkcjonowa\u0142o te\u017c na pewno jako cz\u0119\u015b\u0107 <strong>sp\u00f3\u0142dzielni<\/strong> lub <strong>wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej<\/strong>, z czym wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 dodatkowe op\u0142aty i obowi\u0105zki.<\/p>\n<p>Przed zakupem nale\u017cy wi\u0119c sprawdzi\u0107:<\/p>\n<ul>\n<li>Ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105, w kt\u00f3rej w <strong>dziale III<\/strong> widniej\u0105 ewentualne roszczenia ci\u0105\u017c\u0105ce na mieszkaniu (np. prawo najmu, prawo dzier\u017cawy, prawa odkupu lub pierwokupu, prawo do\u017cywocia, roszczeniem przeniesienia w\u0142asno\u015bci, roszczenia wy\u0142\u0105czaj\u0105ce mo\u017cliwo\u015b\u0107 zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci), a w <strong>dziale IV<\/strong> wpisana jest ewentualna hipoteka (wraz z okre\u015bleniem banku udzielaj\u0105cego kredytu, wysoko\u015bci zad\u0142u\u017cenia, waluty, zakresu, rodzaju, pierwsze\u0144stwa i ewentualnych innych cech hipoteki). W przypadku zakupu mieszkania z hipotek\u0105 musimy uzyska\u0107 najpierw zgod\u0119 wierzyciela hipotecznego (banku) na tak\u0105 transakcj\u0119 &#8211; nie jest to skomplikowana czynno\u015b\u0107, ale mo\u017ce ona wyd\u0142u\u017cy\u0107 czas potrzebny na zawarcie transakcji.<\/li>\n<li>Zad\u0142u\u017cenie wobec <strong>sp\u00f3\u0142dzielni<\/strong> lub <strong>wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej<\/strong>, kt\u00f3re uzyskamy bez problemu, gdy\u017c organizacje te maj\u0105 obowi\u0105zek wyda\u0107 nam formalne za\u015bwiadczenia o stanie zad\u0142u\u017cenia.<\/li>\n<li>Czy mieszkanie nie jest obci\u0105\u017cone op\u0142atami zwi\u0105zanymi z prowadzon\u0105 przez w\u0142a\u015bciciela <strong>dzia\u0142alno\u015bci\u0105 gospodarcz\u0105<\/strong>. Na nasz\u0105 pro\u015bb\u0119 w\u0142a\u015bciciel powinien dostarczy\u0107 nam za\u015bwiadczenia ZUS i US potwierdzaj\u0105ce brak zaleg\u0142o\u015bci w p\u0142aconych sk\u0142adkach i podatkach.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Jak kupi\u0107 mieszkanie bez lokator\u00f3w<\/h3>\n<p>Przed zakupem mieszkania nale\u017cy si\u0119 upewni\u0107, \u017ce zar\u00f3wno dotychczasowy w\u0142a\u015bciciel, jak i wszystkie inne osoby je zamieszkuj\u0105ce, <strong>wyprowadz\u0105 si\u0119<\/strong>. Je\u017celi wyprowadzka obecnych mieszka\u0144c\u00f3w planowana jest ju\u017c po podpisaniu aktu notarialnego kupna-sprzeda\u017cy, dobrze w umowie jest tak\u0105 dat\u0119 umie\u015bci\u0107. Je\u015bli mamy w\u0105tpliwo\u015bci co do ch\u0119ci i mo\u017cliwo\u015bci wyprowadzenia si\u0119 dotychczasowego w\u0142a\u015bciciela, w akcie notarialnym mo\u017cemy umie\u015bci\u0107 jego o\u015bwiadczenie o poddaniu si\u0119 egzekucji. Je\u015bli w\u0142a\u015bciciel nie chce zgodzi\u0107 si\u0119 na takie o\u015bwiadczenie, lepiej darowa\u0107 sobie zakup takiego mieszkania.<\/p>\n<p>Je\u015bli chodzi o innych lokator\u00f3w, to nale\u017cy sprawdzi\u0107 w dziele III ksi\u0119gi wieczystej, czy nie istniej\u0105 tam jakie\u015b <strong>wpisy dotycz\u0105ce najmu<\/strong>. W samym akcie notarialnym kupna-sprzeda\u017cy nale\u017cy te\u017c zawrze\u0107 <strong>o\u015bwiadczenie sprzedaj\u0105cego<\/strong>, \u017ce w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany i nie jest ono przedmiotem najmu, podnajmu, u\u017cyczenia, dzier\u017cawy lub jakichkolwiek innych roszcze\u0144.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Przysz\u0142o\u015b\u0107 naszego mieszkania i jego okolicy<\/h3>\n<p>To \u017ce dzi\u015b przed oknami naszego wymarzonego lokum jest park, nie oznacza, \u017ce park ten nie zamieni si\u0119 za jaki\u015b czas w teren budowy. Wszak miasto \u017cyje i si\u0119 rozwija, co chwil\u0119 realizowane s\u0105 nowe inwestycje, stanowi\u0105ce dla nas zar\u00f3wno plusy i minusy &#8211; budowane s\u0105 drogi (generuj\u0105 ha\u0142as ale zapewniaj\u0105 lepsz\u0105 komunikacj\u0119), nowe budynki mieszkalne (zmniejszaj\u0105 kameralno\u015b\u0107 ale przyci\u0105gaj\u0105 nowe inwestycje), szpitale (sygna\u0142y karetek nie daj\u0105 spa\u0107 w nocy ale pierwsza pomoc jest na wyci\u0105gniecie r\u0119ki).<\/p>\n<blockquote><p><strong>Dlatego przed zakupem mieszkania nale\u017cy dok\u0142adnie zbada\u0107 plany rozwoju najbli\u017cszej okolicy &#8211; lokalne plany zagospodarowania przestrzennego, planowane inwestycje miasta i deweloper\u00f3w, wpisy na forach.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n<p>Koniecznie te\u017c nale\u017cy sprawdzi\u0107, jak uregulowane s\u0105 kwestie w\u0142asno\u015bci ca\u0142ego budynku oraz gruntu, na kt\u00f3rym on stoi. Dotyczy to zw\u0142aszcza starszego budownictwa (powojennego), kt\u00f3re mo\u017ce by\u0107 obj\u0119te roszczeniami dawnych w\u0142a\u015bcicieli (tzw. <a href=\"https:\/\/pl.wikipedia.org\/wiki\/Dekret_Bieruta\">dekret Bieruta<\/a>).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-783\" src=\"http:\/\/baransu.pl\/wp-content\/uploads\/2017\/08\/021-1-1024x684.jpg\" alt=\"\" width=\"900\" height=\"601\"><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2>Kupowanie mieszkania na kredyt<\/h2>\n<p>Kupuj\u0105c na kredyt mieszkanie z rynku wt\u00f3rnego musimy pami\u0119ta\u0107 o dw\u00f3ch rzeczach &#8211; o prawid\u0142owym sporz\u0105dzeniu umowy przedwst\u0119pnej oraz o prawid\u0142owej wycenie nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Umowa przedwst\u0119pna<\/h3>\n<p>Umowa przedwst\u0119pna jest dokumentem, z kt\u00f3rym udamy si\u0119 do banku po kredyt. Z tego powodu, a tak\u017ce dla naszego w\u0142asnego bezpiecze\u0144stwa, powinna ona zawiera\u0107 <strong>jak najwi\u0119cej szczeg\u00f3\u0142\u00f3w<\/strong> dotycz\u0105cych transakcji. Podstaw\u0105 s\u0105 oczywi\u015bcie <strong>informacje o cechach i umiejscowieniu lokalu<\/strong> (adres, kondygnacja, metra\u017c rozk\u0142ad, etc.), kwocie sprzeda\u017cy, formie i trybie p\u0142atno\u015bci oraz terminie przekazania lokalu. Ponadto powinni\u015bmy w niej zapisa\u0107, <strong>co poza samym mieszkaniem podlega sprzeda\u017cy <\/strong>(meble, sprz\u0119ty, elementy wyposa\u017cenia) oraz jakie s\u0105 zidentyfikowane wady i problemy (p\u0119kaj\u0105ce \u015bciany, rozbita szyba, niedro\u017cna wentylacja).<\/p>\n<p>Umowa przedwst\u0119pna <strong>nie musi zosta\u0107 podpisana w formie aktu notarialnego<\/strong>, jednak\u017ce jej bardziej zaawansowana forma daje nam wi\u0119ksze bezpiecze\u0144stwo, je\u015bli nie dojdzie ona do skutku. Dotyczy to zw\u0142aszcza ewentualnego zwrotu <strong>zadatku<\/strong> lub <strong>zaliczki<\/strong> (wp\u0142aconej przez nas jako potwierdzenie realnego zainteresowani zakupem mieszkania) w sytuacji, w kt\u00f3rej nie dojdzie do podpisania umowy docelowej. R\u00f3\u017cnice te wyja\u015bnia poni\u017csza tabela:<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<table style=\"height: 303px;\" width=\"900\">\n<tbody>\n<tr>\n<td width=\"201\"><\/td>\n<td width=\"201\">\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Zaliczka<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<td width=\"201\">\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Zadatek<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\"><strong>Z naszej winy nie dosz\u0142o do podpisania umowy docelowej<\/strong><\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"201\">Zwracana jest nam przez sprzedaj\u0105cego w pe\u0142nej kwocie<\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"201\">Przepada nam &#8211; sprzedaj\u0105cy mo\u017ce zatrzyma\u0107 ca\u0142o\u015b\u0107 kwoty zadatku (jako rekompensata poniesionych przez siebie koszt\u00f3w)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\">Z w<strong>iny sprzedawcy nie dosz\u0142o do podpisania umowy docelowej<\/strong><\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"201\">Zwracana jest nam przez sprzedaj\u0105cego w pe\u0142nej kwocie<\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"201\">Sprzedawca zobowi\u0105zany jest nam zwr\u00f3ci\u0107 dwukrotno\u015b\u0107 wp\u0142aconego przez nas zadatku (jako rekompensata poniesionych przez nas koszt\u00f3w)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Realna warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci nie musi by\u0107 warto\u015bci\u0105 przyj\u0119t\u0105 przez bank<\/h3>\n<p>Realn\u0105 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci stanowi cena, kt\u00f3r\u0105 jeste\u015bmy gotowi za ni\u0105 zap\u0142aci\u0107. Je\u015bli znale\u017ali\u015bmy wymarzone mieszkanie, w pi\u0119knej okolicy, wspaniale urz\u0105dzone i funkcjonalne, to nasze subiektywne jego oceny nie koniecznie musz\u0105 zgadza\u0107 si\u0119 z <strong>ocenami rzeczoznawcy z banku<\/strong>. To na podstawie jego wytycznych bank wyp\u0142aci nam kwot\u0119 kredytu. W szczeg\u00f3lno\u015bci mo\u017ce si\u0119 wi\u0119c okaza\u0107, \u017ce <strong>wycena banku jest ni\u017csza od tej naszej<\/strong> (kwoty transakcyjnej), co skutkowa\u0142o b\u0119dzie wyp\u0142at\u0105 mniejszej kwoty kredytu ni\u017c si\u0119 spodziewali\u015bmy. Je\u015bli mamy got\u00f3wk\u0119 na uzupe\u0142nienie wk\u0142adu w\u0142asnego, to nie ma problemu. Je\u015bli jednak nie jeste\u015bmy w stanie przeskoczy\u0107 tego problemu i do zakupu mieszkania niedojdzie, <strong>mo\u017cemy straci\u0107 wp\u0142acony zadatek<\/strong>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Na co powinni\u015bmy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 przy zakupie mieszkania na rynku wt\u00f3rnym &nbsp; Zakup nieruchomo\u015bci na rynku wt\u00f3rnym jest bezpieczniejszy, ale te\u017c trzeba uwa\u017ca\u0107 Kupuj\u0105c mieszkanie od dewelopera cz\u0119sto decydujemy si\u0119 na przys\u0142owiow\u0105 &#8222;dziur\u0119 w ziemi&#8221;.&hellip;<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":2611,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[64,72,82],"class_list":["post-1280","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porady","tag-na-co-uwazac","tag-rynek-wtorny","tag-zakup-mieszkania"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1280","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1280"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1280\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2610,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1280\/revisions\/2610"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2611"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1280"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1280"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1280"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}