<\/p>\n
Zawsze interesowa\u0142 mnie zakup mieszkania na licytacji komorniczej. Przegl\u0105daj\u0105c Internet zobaczy\u0142em to og\u0142oszenie i a\u017c przysiad\u0142em z wra\u017cenia! Wspania\u0142a lokalizacja, kompaktowy metra\u017c, 3 pokoje, pr\u0119\u017cna sp\u00f3\u0142dzielnia no i do tego cena wywo\u0142awcza ni\u017csza od wyceny rynkowej<\/strong> o 25%. Z rado\u015bci zacz\u0105\u0142em sobie pod\u015bpiewywa\u0107 star\u0105 piosenk\u0119 T.Love – \u201eZielony \u017boliborz\u2026<\/em>\u201d i podj\u0105\u0142em decyzj\u0119, \u017ce musz\u0119 je mie\u0107<\/strong>! Na szcz\u0119\u015bcie z aukcjami komorniczymi mia\u0142em do czynienia ju\u017c jaki\u015b czas i wiedzia\u0142em na co si\u0119 pisz\u0119. W przeciwnym razie mog\u0142oby si\u0119 szybko okaza\u0107, \u017ce do tego projektu pasuj\u0105 bardziej dalsze s\u0142owa tej zwrotki…<\/p>\n Poni\u017cej znajdziecie par\u0119 moich spostrze\u017ce\u0144, wskaz\u00f3wek i komentarzy. A wszystko to na bazie jednego z naszych projekt\u00f3w, kt\u00f3ry po pozytywnym dla nas finiszu nazwali\u015bmy w\u0142a\u015bnie \u201eZielonym \u017boliborzem\u201d.<\/p>\n <\/p>\n Przyj\u0119\u0142o si\u0119 m\u00f3wi\u0107, \u017ce mieszkanie zakupione na licytacja komorniczej to niebywa\u0142a okazja<\/strong>. Rzeczywi\u015bcie, bior\u0105c pod uwag\u0119 ceny wywo\u0142awcze nieruchomo\u015bci z licytacji komorniczych (3\/4 sumy oszacowania dokonanej przez bieg\u0142ego rzeczoznawc\u0119 w przypadku pierwszej licytacji i 2\/3 tej sumy w przypadku drugiej licytacji) jest to nie lada gratka. Nawet najlepszy negocjator nie b\u0119dzie w stanie uzyska\u0107 25% czy a\u017c 33% upustu<\/strong> przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym czy wt\u00f3rnym.<\/p>\n <\/p>\n Na tym niestety plusy<\/strong> licytacji komorniczej w zasadzie si\u0119 ko\u0144cz\u0105, a pojawiaj\u0105 si\u0119 jej niew\u0105tpliwe minusy<\/strong>. Wszak wygrana licytacji to dopiero pocz\u0105tek, wierzcho\u0142ek g\u00f3ry lodowej \u2013 zabawa i stres zaczynaj\u0105 si\u0119 dopiero p\u00f3\u017aniej<\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n Przy licytacjach komorniczych s\u0142owo \u201elicytacja\u201d nie zosta\u0142o u\u017cyte przypadkowo. Nabycie nieruchomo\u015bci nast\u0119puje w drodze ustnego przetargu \u2013 kto zaproponuje tu najwy\u017csz\u0105 cen\u0119, ten wygrywa. Dzi\u015b w dobie Internetu, gdzie wszystkie aukcje s\u0105 jawne<\/strong>, a ich parametry upublicznione s\u0105 przez komornika, na licytacj\u0119 mo\u017ce zg\u0142osi\u0107 si\u0119 kilku, a nawet kilkunastu potencjalnych ch\u0119tnych<\/strong>. Raz mia\u0142em okazj\u0119 by\u0107 na licytacji, na kt\u00f3rej stawi\u0142o si\u0119 ponad 30 ch\u0119tnych i kilkunastu obserwator\u00f3w \u2013 po\u0142owa z nich musia\u0142a sta\u0107, bo na sali s\u0105dowej nie starczy\u0142o miejsc siedz\u0105cych. Im lepsza okazja (lokalizacja mieszkania, jego metra\u017c, stan techniczny i prawny, historia), tym wi\u0119cej licytuj\u0105cych.<\/p>\n W zasadzie nie zdarza si\u0119, \u017ceby mieszkanie \u201eposz\u0142o\u201d za cen\u0119 wywo\u0142awcz\u0105. Najcz\u0119\u015bciej finalny wynik zbli\u017ca si\u0119 od do\u0142u do wyceny rynkowej. Czasem bywa te\u017c tak, \u017ce w ferworze walki, kiedy emocje ponios\u0105, cena nabycia mo\u017ce przekroczy\u0107 warto\u015b\u0107 oszacowania, a nawet cen\u0119 rynkow\u0105.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n Je\u015bli licytowane mieszkanie jest dobrze opisane w operacie szacunkowym (plan, zdj\u0119cia) lub d\u0142u\u017cnik wsp\u00f3\u0142pracuje z komornikiem<\/strong> i pozwala na ogl\u0105danie mieszkania, sprawa jest jasna – wiemy, co kupujemy. Niestety, taka klarowno\u015b\u0107 sytuacji dost\u0119pna jest dla wszystkich, a to winduje cen\u0119<\/strong>. Cz\u0119sto jest jednak tak, \u017ce nie wiadomo, w jaki stanie jest mieszkanie. D\u0142u\u017cnik nie udost\u0119pni\u0142 go komornikowi (a ten nie zdecydowa\u0142 si\u0119 na wej\u015bcie do niego si\u0142\u0105), a wi\u0119c operat szacunkowy przygotowany jest na podstawie eksperckiej wiedzy rzeczoznawcy. I tu pojawia si\u0119 ryzyko. Mo\u017ce si\u0119 wszak okaza\u0107, \u017ce mieszkanie jest w fatalnym stanie technicznym<\/strong>: jest brudne, zapuszczone, zal\u0119g\u0142y si\u0119 w nim karaluchy, pluskwy i inne robactwo, by\u0142o zalane albo cz\u0119\u015bciowo spalone, by\u0142o przerabiane przez d\u0142u\u017cnika niezgodnie z przepisami<\/strong> prawa budowlanego (w najlepszym przypadku b\u0119dziemy musieli doprowadzi\u0107 je do stanu sprzed zmian, w najgorszym jego u\u017cytkowanie grozi\u0107 mo\u017ce katastrof\u0105 budowlan\u0105), pe\u0142ne \u015bmieci, starych sprz\u0119t\u00f3w i innych niespodzianek.<\/p>\n <\/p>\n Licytacja to gra z czasem. Teoretycznie je\u015bli wszystkie etapy procesu zamykaj\u0105 si\u0119 po naszej korzy\u015bci, do wylicytowanego mieszkania mo\u017cemy wprowadzi\u0107 si\u0119 nawet po miesi\u0105cu od licytacji<\/strong>. Praktyka jest jednak inna \u2013 najpierw przybicie i jego uprawomocnienie, p\u00f3\u017aniej przys\u0105dzenie w\u0142asno\u015bci i jego uprawomocnienie, a nast\u0119pnie wprowadzenie w posiadanie i w ko\u0144cu eksmisja. Na ka\u017cdym z tych etap\u00f3w d\u0142u\u017cnikowi oraz innym stronom post\u0119powania przys\u0142uguj\u0105 instrumenty<\/strong> w postaci zaskar\u017ce\u0144, odwo\u0142a\u0144, skarg, wniosk\u00f3w.<\/p>\n Nie da si\u0119 wi\u0119c jednoznacznie odpowiedzie\u0107, ile czasu minie od licytacji do momentu, kiedy szcz\u0119\u015bliwie b\u0119dziemy mogli do naszego nowego mieszkania si\u0119 wprowadzi\u0107 \u2013 w bardzo optymistycznym przypadku b\u0119dzie to miesi\u0105c, realnie raczej 3-5 miesi\u0119cy, przy bardziej skomplikowanych sprawach mo\u017ce si\u0119 ona ci\u0105gn\u0105\u0107 nawet latami.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n Teoretycznie je\u015bli wygramy licytacj\u0119, wp\u0142acimy pe\u0142n\u0105 warto\u015b\u0107 mieszkania, a s\u0105d finalnie wyda nam prawomocne postanowienie o przys\u0105dzeniu w\u0142asno\u015bci, mamy w r\u0119ku or\u0119\u017c do wyegzekwowania naszych praw. Wszak prawomocne postanowienie o przys\u0105dzeniu w\u0142asno\u015bci przenosi w\u0142asno\u015b\u0107 na nas<\/strong>, jest tytu\u0142em do ujawnienia na nasz\u0105 rzecz prawa w\u0142asno\u015bci (np. poprzez wpis w ksi\u0119dze wieczystej). Jest te\u017c jednocze\u015bnie tytu\u0142em wykonawczym do wprowadzenia nas w posiadanie nieruchomo\u015bci<\/strong> i opr\u00f3\u017cnienia znajduj\u0105cych si\u0119 tam pomieszcze\u0144. A to wszystko bez potrzeby nadania temu postanowieniu klauzuli wykonalno\u015bci.<\/p>\n W praktyce jednak sprawa nie jest taka prosta. Wykonuj\u0105c obowi\u0105zek opr\u00f3\u017cnienia lokalu s\u0142u\u017c\u0105cego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych d\u0142u\u017cnika, komornik musi przenie\u015b\u0107 go do innego lokalu\/pomieszczenia<\/strong>, do kt\u00f3rego d\u0142u\u017cnikowi przys\u0142uguje tytu\u0142 prawny i w kt\u00f3rym b\u0119dzie on m\u00f3g\u0142 zamieszka\u0107. D\u0142u\u017cnik jednak zazwyczaj nie posiada takiego lokalu\/pomieszczenia \u2013 wtedy komornik musi wstrzyma\u0107 si\u0119 z dzia\u0142aniami do czasu, gdy gmina wska\u017ce d\u0142u\u017cnikowi tymczasowe pomieszczenie. A na takie mieszkanie si\u0119 czeka\u2026 C\u00f3\u017c z tego, \u017ce w takiej sytuacji przys\u0142uguje nam od gminy rekompensata do czasu znalezienia lokalu zast\u0119pczego \u2013 nasze mieszkanie, w kt\u00f3re zainwestowali\u015bmy sporo \u015brodk\u00f3w, nie mo\u017ce niestety zosta\u0107 zagospodarowane, tak jak planowali\u015bmy<\/strong>. Oczywi\u015bcie to tylko jeden z mo\u017cliwych scenariuszy \u2013 w rzeczywisto\u015bci ka\u017cdy lokal i zwi\u0105zany z nim d\u0142u\u017cnik to inna historia, inne mo\u017cliwo\u015bci oraz inne problemy. Do cz\u0119\u015bci z nich mo\u017cna si\u0119 przygotowa\u0107, niestety cz\u0119\u015bci z nich nawet nie da si\u0119 nawet przewidzie\u0107.<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Czas to pieni\u0105dz \u2013 ta maksyma ma tu jak najbardziej swoje zastosowanie. Najmniej bolesnym efektem jest zamro\u017cenie wp\u0142aconych \u015brodk\u00f3w <\/strong>do czasu uzyskania przez nas fizycznej mo\u017cliwo\u015bci odebrania naszego mieszkania. Tak jak pisa\u0142em wy\u017cej mo\u017ce to trwa\u0107 nawet kilka miesi\u0119cy. O wiele powa\u017cniejsze pozycje kosztowe pojawiaj\u0105 si\u0119 przy bardziej skomplikowanych sprawach, w kt\u00f3rych dochodzi np. do eksmisji lub nabyli\u015bmy mieszkanie obci\u0105\u017cone prawem do\u017cywocia. Marnym pocieszeniem jest to, \u017ce przynajmniej teoretycznie cz\u0119\u015b\u0107 koszt\u00f3w post\u0119powania mo\u017cemy przenie\u015b\u0107 na d\u0142u\u017cnika<\/strong>. W praktyce roszczenia wierzycieli znacz\u0105co przekraczaj\u0105 wyegzekwowan\u0105 kwot\u0119, a wi\u0119c odzyskanie zainwestowanych przez nas \u015brodk\u00f3w mo\u017ce nast\u0105pi\u0107 w drodze kolejnego post\u0119powania egzekucyjnego. Tym razem jednak d\u0142u\u017cnik najprawdopodobniej nie b\u0119dzie posiada\u0142 ju\u017c \u017cadnych sk\u0142adnik\u00f3w maj\u0105tku<\/strong>, z kt\u00f3rych mogliby\u015bmy si\u0119 zaspokoi\u0107.<\/p>\n <\/p>\n Zakup na licytacji komorniczej jest tzw. nabyciem pierwotnym<\/strong>. Oznacza to, \u017ce nabywca staje si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci bez obci\u0105\u017ce\u0144 hipotecznych i d\u0142ug\u00f3w poprzedniego w\u0142a\u015bciciela. Przed nabyciem takiego mieszkania nale\u017cy jednak zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na inne wpisy w ksi\u0119dze wieczystej<\/strong> \u2013 np. prawo do\u017cywocia<\/strong>. Prawo do\u017cywocia wynika bezpo\u015brednio z umowy zawartej pomi\u0119dzy zbywc\u0105 (dotychczasowym w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci), a jego nowym nabywc\u0105. W umowie takiej zbywca zobowi\u0105zuje si\u0119 przenie\u015b\u0107 w\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci na rzecz nabywcy (zobowi\u0105zanego). Robi to w zamian za zobowi\u0105zanie<\/strong> si\u0119 do zapewnienia zbywcy lub wskazanej przez niego osobie (do\u017cywotnikowi) do\u017cywotniego utrzymania (zakres i \u201estandard\u201d tego\u017c utrzymania okre\u015blony jest w umowie). Je\u015bli umowa do\u017cywocia zosta\u0142a ujawniona w ksi\u0119dze wieczystej, jej warto\u015b\u0107 powinna zosta\u0107 odj\u0119ta od warto\u015bci licytowanej nieruchomo\u015bci \u2013 tak czy inaczej nowy nabywca zmuszony jest do wype\u0142nienia jej postanowie\u0144, a wi\u0119c zapewnienia do\u017cywotnikowi utrzymania do ko\u0144ca \u017cycia<\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n W potocznej opinii utar\u0142o si\u0119, \u017ce zakup mieszkania na licytacji komorniczej jest niepowtarzaln\u0105 szans\u0105 nabycia taniej nieruchomo\u015bci<\/strong>. Wystarczy zas\u00f3b wolnej got\u00f3wki, by sta\u0107 si\u0119 jej szcz\u0119\u015bliwym posiadaczem. Niestety, rzeczywisto\u015b\u0107 jest zgo\u0142a inna… Dzi\u015b uczestnikami licytacji komorniczych s\u0105 zazwyczaj osoby posiadaj\u0105ce bardzo dobre rozeznanie rynku<\/strong> lub firmy specjalizuj\u0105ce si\u0119 w tego typu transakcjach<\/strong>. Potrafi\u0105 oni ostro\u017cnie i precyzyjnie kalkulowa\u0107 ryzyko zwi\u0105zane z zakupem, analizuj\u0105c mo\u017cliwe scenariusze i por\u00f3wnuj\u0105c je z zak\u0142adanym business case<\/em>.<\/p>\n Brak do\u015bwiadczenia i odpowiedniej wiedzy fachowej na temat tego z\u0142o\u017conego procesu, a tak\u017ce niewystarczaj\u0105ca wiedza w zakresie faktycznego stanu kupowanej nieruchomo\u015bci mo\u017ce spowodowa\u0107, \u017ce w efekcie osoba wygrywaj\u0105ca licytacj\u0119 komornicz\u0105 wi\u0119cej straci ni\u017c zyska.<\/strong><\/p><\/blockquote>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Czy zakup mieszkania na licytacji komorniczej jest op\u0142acalny i jak to zrobi\u0107 Zielony \u017boliborz Zawsze interesowa\u0142 mnie zakup mieszkania na licytacji komorniczej. Przegl\u0105daj\u0105c Internet zobaczy\u0142em to og\u0142oszenie i a\u017c przysiad\u0142em z wra\u017cenia! Wspania\u0142a lokalizacja,…<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":2601,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[49,57,59,67],"class_list":["post-819","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porady","tag-aukcje-komornicze","tag-komornik","tag-licytacje-komornicze","tag-okazje"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/819","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=819"}],"version-history":[{"count":1,"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/819\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2602,"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/819\/revisions\/2602"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2601"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=819"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=819"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/baransu.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=819"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Czy zakup mieszkania na licytacji komorniczej si\u0119 op\u0142aca<\/h2>\n
Kto da wi\u0119cej<\/h3>\n
Kot w worku<\/h3>\n
Czas<\/h3>\n
Eksmisja<\/h3>\n
Koszty<\/h3>\n
Inne obci\u0105\u017cenia<\/h3>\n
Warto czy nie warto<\/h2>\n