W artykule o tym gdzie wybierać mieszkanie dla siebie, a gdzie na wynajem, tak żeby mieszkanie zyskało na wartości, a my jak największą stopę zwrotu z inwestycji.

Po pierwsze lokalizacja

Szykując się do kolejnej inwestycji przeglądamy sporo ogłoszeń mieszkań na sprzedaż. Obserwujemy też to co dzieje się na rynku najmu. Ceny mieszkań są wysokie, a dodatkowo ciągle zwiększa się różnica w cenie między najtańszymi, a najdroższymi lokalami (nawet  do 300%).  Największy wpływ na cenę ma lokalizacja, kupujący są również w stanie zapłacić więcej za wyższy standard mieszkania (o tym w artykule dostępnym tu). W Śródmieściu, na Żoliborzu i na Górnym Mokotowie ceny mieszkań w nowych inwestycjach zaczynają się od kilkunastu tysięcy za m2, a nawet ceny mieszkań w starszych budynkach do całkowitego remontu zbliżają się do 10 tys. zł za m2.

Czym kierujemy się przy wyborze mieszkania

Każdy ma indywidualne preferencje, co do miejsca zamieszkania, niektóre osoby marzą o mieszkaniu w centrum miasta, gdzie będzie blisko do restauracji i kafejek, inne natomiast wolą ciszę i spokój przedmieść albo własny dom.

Warto kierować się swoimi preferencjami przy wyborze miejsca zamieszkania. W dłuższym okresie jeśli będziemy niezadowoleni i tak nie unikniemy kosztownej przeprowadzki.

Z mojego doświadczenia i z przeprowadzonych rozmów wynika, że mieszkanie kupujemy najchętniej w miejscach, które są nam znane. Na przykład tam gdzie się wychowaliśmy lub gdzie wynajęliśmy pierwsze mieszkanie. To co jest dla nas znane jest nam bliższe i lepiej to oceniamy. Ja miałam tak z północą Warszawy. Ze względu na to, że mieszkałam i pracowałam na południu, kupując pierwsze mieszkanie nawet nie rozważałam lokalizacji północnych i skończyło się na Mokotowie (więcej o tym mieszkaniu przeczytacie tu:)

Warto również patrzeć pod katem długoterminowych planów rodzinnych. Warto wziąć od razu większe mieszkanie, niż sprzedawać mieszkanie za kilka lat. To co zainwestujemy w meble i wyposażenie ciężko będzie odzyskać w cenie mieszkania. Inaczej (w innym standardzie) też wyposaża się mieszkanie dla siebie, a inaczej na wynajem.

Oczywiście warto patrzeć pod kątem inwestycjnym, szczególnie jeśli rozważamy mobilność zawodową. Mieszkanie w lepszej lokalizacji jest bardziej płynne i w razie potrzeby szybciej je sprzedamy czy wynajmiemy.

Kupowanie pod inwestycję

Czyli jak kupować mieszkanie pod inwestycję?

Kupowanie mieszkań pod inwestycję rządzi się innymi prawami. Tutaj nie powinniśmy zamiast osobistych preferencji kierować się chłodną kalkulacją i w ten sposób wybrać najlepszą lokalizację naszej inwestycji.

Powinniśmy policzyć sobie roczną stopę zwrotu, gdzie w najprostszym modelu sumę rocznego zysku (czynsz po odliczeniu kosztów) na inwestycji dzielimy przez wartość inwestycji (cena mieszkania + kwota remontu).

Roczny zysk to możemy oszacować na postawie ogłoszeń wynajmu mieszkań o podobnym standardzie w naszej lokalizacji.

Korzystają z tego wzoru łatwo porównamy mieszkania miedzy sobą i określimy czy warto dane mieszkanie kupić. Na chwilę obecną kierując sie powyższym wzorem nie należy kupować mieszkań dających stopę zwrotu poniżej 5%.

Kupując mieszkanie na wynajem lub pod inwestycję warto kierować się preferencjami nabywców jeśli chodzi o lokalizację na przykład bazując na wynikach rankingu atrakcyjności dzielnic Warszawy, o którym poniżej.

Obiecany ranking

Ranking dzielnic Warszawy powstał w oparciu o ankietę wypełnianą przez doradców agencji nieruchomości Metrohouse z Warszawy i okolic. Metrohouse to jedna z największych (niestety nie najlepszych…) agencji nieruchomości w Polsce, działająca w systemie franczyzowym.

Całość rankingu dostępna jest tu:

Doradcy wskazywali dowolną liczbę wybranych dzielnic, które są najczęściej odrzucane przez osoby poszukujące mieszkań. Wysoki wskaźnik procentowy odrzuceń oznacza dużą częstotliwość rezygnacji z poszukiwań w danej dzielnicy. Dlatego poniższe zestawienie jest w formie antyrankingu, czyli zaczyna się od dzielnic najmniej pożądanych.

Poniżej wyniki rankingu:

Czyli gdzie kupować mieszkania?

Na czele antyrankingu znajduje się Białołęka za nią Rembertów, następnie Wesoła, Ursus i Wawer. Patrząc na dane z poprzedniego roku widać wyraźnie, że te dzielnice utrzymują czołowe miejsca jeśli chodzi. Potwierdza to też nasze doświadczenie przy szukaniu mieszkań. Na Białołęce można kupić najtańsze mieszkania deweloperskie już od ok. 6 tys. zł/m2. Kupując mieszkanie na wynajem powinniśmy unikać mieszkań z czołówki tego rankingu. Główne powody są takie, że możemy mieć problem ze z nalezieniem najemcy na to mieszkanie. Dodatkowo w przypadku konieczności lub chęci rezygnacji z inwestycji możemy mieć problem z szybkim wyjściem z inwestycji czyli sprzedażą mieszkania. Potencjalna duża liczba chętnych na mieszkania w topowych dzielnicach to dla wynajmujących również możliwość wybrania sobie najemców, co znacznie ogranicza ryzyko transakcji ( już wkrótce na blogu jak wybierać sobie najemców).

Topowe warszawskie dzielnice to: Śródmieście, Mokotów, Ochota, Ursynów, Wola, Żoliborz.

Tam warto szukać mieszkań na wynajem choć z drugiej strony ceny w tych dzielnicach są najwyższe. Dlatego każdorazowo warto sobie daną transakcję przeliczyć pod kątem stopy zwrotu, o której pisałam wcześniej w artykule.

Gdzie dokonuje się najwięcej transakcji

Jeszcze jedno ciekawe zestawienie, gdzie dokonuje się najwięcej transakcji na rynku. Pokazuje ono, że o ile Białołęka jest w czołówce antydzielnic, to atrakcyjna cena za m2 sprawie, że dokonuje tu się sporo transakcji. W czołówce zestawienia Mokotów, gdzie podobnie jak na Białołęce sporo jest nowych inwestycji deweloperskich (większość z nich poza topowymi lokalizacjami). Ciekawe jest miejsce 2-gie Pragi Południe, która znacznie zyskała w ostatnim czasie. Sami zainwestowaliśmy w dwa mieszkania na Pradze Południe, widząc zmiany, które zachodzą w tej dzielnicy, jak również potencjał do jej rozwoju.