Zmiany na rynku nieruchomości w 2017 roku

Nastał Nowy Rok, a wraz z nim postanowienia i pomysły na realizację siebie i swoich planów. Zarówno tych mniejszych (ograniczam hektolitrami pitą kawę), tych średnich (od jutra siłownia lub basen), jak i tych większych (muszę wreszcie zadbać o swoją emeryturę). W kwestiach zdrowego odżywania i aktywności fizycznej odsyłam do innych blogów. Ja opiszę dziś najważniejsze z mojej perspektywy wydarzenia, które w roku 2017 będą miały wpływ na rynek nieruchomości i związane z nim inwestycje.

Kontynuacja programów rządowych Mieszkanie+ i MDM

Inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem teoretycznie mogliby się obawiać skutków obydwu tych programów. W praktyce jednak program Mieszkanie + kierowany jest do zupełnie innej grupy docelowej. Jego beneficjentami mają być osoby o niskich zarobkach, w dodatku zamieszkujące zazwyczaj mniejsze lub średnie wielkości miejscowości. Natomiast w przypadku dużych miast i atrakcyjnych lokalizacji program ten nie wpłynie na poziom i rentowność w inwestycje na wynajem. Tych wciąż będzie brakowało, a ich ceny będą tylko rosły. Podobnie rozpatrywać można program MDM – on również kierowany jest do zupełnie innej grupy odbiorców. Ponadto pula dostępnych tu środków jest niewielka, a więc nie będzie miał on realnego wpływu na rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem.

Ograniczona dostępność kredytowania

Na cenę i dostępność kredytów w 2017 roku wpływ będą miały przede wszystkim 3 czynniki.

• Pierwszy, z nich jest kolejny etap implementacji Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2013 roku. Przewiduje ona, że od stycznia 2017 roku kredytobiorca będzie musiał wnieść 20 procentowy wkład własny.
  

  Realnie oznacza to, że przy zakupie mieszkania o wartości 300 tysięcy złotych należałoby dysponować kwotą nawet 70 tysięcy złotych (wkład własny, PCC, notariusz, koszty pośrednika) – a to naprawdę sporo!

  Furtką dla tego wymogu jest możliwość ubezpieczenia niepełnego wkładu własnego (10%). Niestety, obowiązkowy wykup takiej polisy wpłynie na koszt kredytu, a więc w rezultacie na wysokość płaconej raty.

• Drugim czynnikiem będą efekty zmian legislacyjnych. Dotyczy to przede wszystkim tych celujących w uporządkowanie udzielania kredytów hipotecznych. Są to m.in. zakaz zadłużania się w walucie innej niż ta, w której zarabiamy, czy rozbudowane obowiązki informacyjne dla banków. Ale nie tylko – są to także przepisy mówiące o nakazie zwrotu części pobranych prowizji w przypadku wcześniejszej spłaty długu, ograniczona możliwość łączenia kredytów z innymi, obowiązkowymi produktami danego banku. Choć zmiany te nie wydają się być rewolucyjne, to z pewnością wpłyną negatywnie na przychody banków. A banki chcąc odrobić sobie te ograniczenia zapewne podwyższą opłaty i swoje marże.
• Trzecim czynnikiem jest ciągłą konsolidacja polskiego sektora bankowego. W 2017 roku zakończy się fuzja Alior Banku z Bankiem BPH oraz inkorporacja w grupie PZU Banku Pekao. Wszystkie 3 banki, będące do tej pory znaczącymi i konkurencyjnymi w stosunku do siebie graczami na rynku kredytów hipotecznych, teraz zjednoczą się w ramach jednego właściciela. A gdzie słabnie konkurencja, pojawiają się wyższe ceny.

Niepewność w gospodarce sprzyja inwestycjom w nieruchomości

Gorsze niż przewidywania wyniki polskiej gospodarki wraz ze spowolnieniem wzrostu PKB, turbulentne otoczenie prawne, niestabilna sytuacja polityczna, inflacja, niska i wciąż obniżająca się wartość złotówki w stosunku do najważniejszych światowych walut, rekordowo niskie oprocentowanie lokat bankowych, czy wzrost ryzyka państwowych papierów wartościowych, sprawiają, że inwestorzy będą szukać bardziej stabilnych i mniej ryzykownych instrumentów.

To z pewnością wpłynie na wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości z myślą o długookresowym zarobku, przy stosunkowo niewielkim poziomie ryzyka.

Użytkowanie wieczyste nie takie wieczyste

Użytkowanie wieczyste to relikt poprzedniego systemu, nie będący ani własnością, ani dzierżawą, mający sporo mankamentów. Są to np. skomplikowane kwestie prawne (jak choćby odrębność własności nieruchomości w stosunku do własności gruntu), czy ciągle rosnące opłaty.

Choć kwestie zamiany użytkowania wieczystego na prawo własności reguluje ustawa z 29 lipca 2005 roku, to w praktyce proces ten jest żmudny, długotrwały i nie gwarantuje sukcesu. Spowodowane jest to m.in. koniecznością jednomyślności wszystkich współużytkowników gruntu i chęcią jego przekształcenia.

Na szczęście Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa postanowiło zająć się tematem, opracowując nowy projekt ustawy. Zakłada on likwidację użytkowania wieczystego (dla lokali mieszkaniowych) i przekształcenie go w prawo własności. Niestety, nic za darmo – takie przekształcenie związane będzie z obowiązkowymi opłatami (nawet przez 20 lat), w ramach których grunt będzie w uproszczeniu wykupywany. Czym jest jednak owo 20 lat wobec nawet 99 lat wieczystości…

Grunt to grunt

Kolejnym bardzo korzystnym zjawiskiem są coraz intensywniejsze działania spółdzielni mieszkaniowych oraz Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa. Zmierzają one do uregulowania kwestii własności gruntów ze stojącymi na nich budynkami mieszkalnymi. Po 1989 roku spółdzielnie zaczęły wyjaśniać sprawy gruntowe, ale wciąż niestety wiele bloków stoi na cudzych działkach. Objęte są one często roszczeniami lub po prostu są jeszcze niewyodrębnione (szacuje się, ze w Warszawie nawet 60% terenów należących do spółdzielni mieszkaniowych objętych jest jakimiś roszczeniami).

Zgodnie z decyzją Sądu Najwyższego z 2013 roku dla mieszkań takich nie ma możliwości założenia księgi wieczystej, a to praktycznie uniemożliwia ich zakup na kredyt. Dlatego wszelkie inicjatywy, zarówno społeczne, jak i rządowe, zmierzające do wyjaśnienia takich spraw i zamiany formy własności na użytkowanie wieczyste, a najlepiej na pełną własność, są tak ważne. Kazimierz Smoliński, wiceminister infrastruktury i budownictwa, zapewnia, że jego resort jeszcze w 2017 przedstawi odpowiedni projekt ustawy.

W 2017 roku trochę będzie się działo, a więc wszystkiego najlepszego!

Zdjęcie tytułowe: Kuba Bożanowski / CC BY